מ. מקרקעין 722/20

תקציר

פסק הדין בעניין מפלם נדל"ן נ' Wa סובב סביב ניהול והוצאות של בית משותף. המחלוקת נסובה סביב השיטה המתאימה לחישוב שכר הטרחה בגין אחזקת הרכוש המשותף בבית המשותף. התובעת, מפלם נדל"ן, טענה כי יש לחשב את שכר הטרחה על בסיס החלקים היחסיים של הרכוש המשותף המפורטים בתקנות המוסכמות, ואילו הנתבעת, ווא, הציעה חישוב שונה. בית המשפט צידד בהמפלם, וקבע כי ההבחנה שעשה ווא אינה עולה בקנה אחד עם התקנות המוסכמות ועם סעיף 58 לחוק המקרקעין. משכך, נדרשה ווא לשלם את חלקה בהוצאות בהתאם לבעלותה היחסית ברכוש המשותף - 30/155. בנוסף, פסק הדין התייחס לחוקיותה של אסיפה כללית של בעלי דירות, שהתקיימה ב-29 בדצמבר 2019, שמטרתה לקבוע מבנה שכר טרחה שונה לנכסים בתוך הבניין לעומת מחוצה לו. בית המשפט מצא כי האסיפה לא עמדה בדרישות החוק, שכן לא היה בה מניין חוקי וקיימת אי ודאות לגבי סמכותם של חלק מהמשתתפים להצביע. לפיכך, ההחלטות שהתקבלו בישיבה זו הוגדרו כחסרות תוקף. נקודת מחלוקת נוספת הייתה שטח הנכס של ווא שיש להתחשב בו לצורך חישוב דמי אחזקה. ווא טענה כי יש לגבות ממנה תשלום רק עבור השטח שבו היא משתמשת באופן פעיל, שכן צינור ביוב העובר בשטחה הופך חלק ממנה לבלתי שמיש. עם זאת, בית המשפט קבע כי שוויו הניתן לשיעורו של הנכס לצורך דמי אחזקה נקבע על ידי השטח הרשום בתקנות המוסכמות, ללא קשר לשימוש בפועל או לשיקולי ארנונה. השופטת הדגישה כי חובת התשלום עבור אחזקת הרכוש המשותף היא מוחלטת ואינה מותנית במתן שירותים על ידי נציג הבית המשותף. זאת ועוד, טענת הנתבעים כי יש לראות בנכס שלהם מחסן ולא חנות נדחתה, שכן בית המשפט קבע כי אופיו של הנכס, בין אם מדובר במחסן, חנות או בכל דרך אחרת, אינו רלוונטי לצורך חישוב דמי האחזקה. כל צד היה אחראי לשכר טרחתו, והתובע חויב להציג לנתבע דוח הכנסות והוצאות לשנת 2020 כדי להקל על חישוב שכר הטרחה החייב. פסק דין זה נועד להבהיר את מבנה שכר הטרחה ולהבטיח את ניהולו ותחזוקתו התקינים של הבית המשותף בעתיד.