ת"א 11816-10-12

תקציר

המחלוקת נסובה סביב חלוקת זכויות הבנייה בבית משותף, ובפרט לגבי זכויותיה של בעלת דירה, הנתבעת מס' 4, שחלקה בזכויות הבנייה נובע מזכויותיה הקנייניות במקרקעין. בית המשפט בוחן את תחולתם של שני הסכמים - הסכם 1960 והסכם 65 - אשר חילקו את זכויות הבנייה במקרקעין בין משפחת התובע לבין משפחה אחרת, ללא צורך בהסכמת בעלי דירות אחרים. הסכמים אלה, שנועדו לשנות את צו רישום הבית המשותף, לא נרשמו כנדרש בחוק. משכך, הם אינם מחייבים את הנתבעת מס' 4, שכן הם לא הוטמעו במסמכי רישום הבית המשותף. כמו כן, בית המשפט מדגיש את חשיבות ההקפדה על הפורמליות הקבועה בחוק, לרבות רישום, במיוחד כאשר מדובר בזכויות קניין, על מנת להבטיח ודאות משפטית ולהגן על זכויותיהם של צדדים שלישיים. טענת התובעת כי יש לראות בהסכמים "הסכמים מיוחדים" והצבתם פיזית בתיק הבית המשותף אינה מספיקה כדי לגבור על דרישת הרישום. בנוסף, הערך הכלכלי של זכויות הבנייה והשפעתן הפוטנציאלית על ערכי הנכסים של בעלי דירות אחרים מחייב הקפדה על הליכים משפטיים. בסופו של דבר, התביעה נגד הנתבעת 4 נדחית, והתובע חויב לשלם הוצאות בסך 30,000 ₪. בית המשפט פוסק גם בתביעות נגד נתבעים אחרים, לרבות דחיית התביעה נגד חלקם והגעה לפשרה עם אחרים. התובע זכאי לפסק דין כנגד נתבעים 10 עד 14, ובית המשפט מעניק סעד הצהרתי בדבר זכויותיו של התובע בגג, בגינה ובזכויות הבנייה הקשורות לבית המשותף. פסק הדין יינתן על ידי מזכירות בית המשפט.