ת"א 27418-05-19

תקציר

## ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין בעניין נוגידאת נ' יוסף יאסין ואח' **מבוא** פסק הדין בעניין ת"א 27418-05-19, הנוגע למחלוקת בנוגע להסכם מכר מקרקעין שנכרת בשנת 1977, חושף סוגיות משפטיות מורכבות ונוגע בלב הדין הקנייני והראייתי בישראל. הדיון מתמקד בהוכחת קיומו של הסכם מכר, אף בהיעדר מסמך מקורי, ובזכויות רוכש ראשון מול יורשים. **הטענות המרכזיות וההכרעה השיפוטית** התובע, מר עלי אחמד נוגידאת, טען כי בשנת 1977 נכרת הסכם בכתב בינו לבין הנתבע 1 (המנוח יוסף יאסין ז"ל) לפיו רכש ממנו את זכויותיו בחלקה 78 בגוש 19372 (1/4 חלקים) בתמורה לסך של 80,000 לירות ישראליות. התובע טען כי שילם את מלוא התמורה, קיבל חזקה בחלקה, נטע בה עצים ומטפח אותה כמנהג בעלים. לטענתו, ההסכם המקורי אבד, ועו"ד שערך אותו אינו מחזיק בעותק. הנתבעים, יורשי המנוח, הכחישו את קיום ההסכם, טענו להתיישנות, העדר עילה וחוסר יריבות. בית המשפט, בראשות השופט יונתן אברהם, דחה את טענות הסף של הנתבעים (התיישנות, העדר עילה, חוסר יריבות) וקבע כי יש להכריע לגופו של עניין. **התמודדות עם האתגר הראייתי – קיומו של הסכם בכתב** אחד האתגרים המרכזיים בפסק הדין הוא הוכחת קיומו של הסכם בכתב, כאשר המסמך המקורי אבד, ועורך הדין שערך אותו אינו מחזיק בעותק. בית המשפט התייחס לכך באופן מפורט: * **עדות התובע:** בית המשפט מצא בעדותו של התובע, מר נוגידאת, רושם מהימן. על אף גילו ומצבו הפיזי, עדותו הייתה קוהרנטית ומפורטת בנוגע לנסיבות חתימת ה"חיג'א" (המסמך הנטען). * **עדויות נוספות:** בית המשפט נתן משקל משמעותי לעדויותיהם של: * **עו"ד חסן נסאר ג'רבוני:** אף על פי שעו"ד ג'רבוני לא הצליח לאתר את ההסכם במשרדו, הוא העיד כי קיימת אפשרות כי ערך הסכם עבור התובע. עדותו, גם אם אינה חיובית, לא הכחישה את קיום ההסכם. * **מר סאלח נוגידאת (אח התובע):** בית המשפט מצא בעדותו של אח התובע רושם מהימן, והוא אישר כי עו"ד ג'רבוני אמר לו שהוא "עשה את ההסכם הזה". * **גב' רזלה נוגידאת (כלת התובע):** עדותה תאמה את עדות התובע בנוגע למסמך בכתב שקיבלה ממנו. אף על פי שאינה יודעת קרוא וכתוב, היא זכרה את המסמך ואת ארבע החתימות עליו. * **"חיג'א" כתב יד:** בית המשפט קבע כי המסמך שנחתם בין הצדדים הוא "חיג'א" בכתב יד, עליו חתמו התובע, המנוח יוסף יאסין, ושני עדים נוספים (שכבר אינם בין החיים או חולים). * **הודאה בקיום עסקה:** בית המשפט קיבל את טענת התובע כי הנתבעים (היורשים) הודו, בפגישה שנערכה סמוך למשרדו של עו"ד ג'רבוני, בקיום עסקה, אף אם הכחישו את השלמת התשלום. בית המשפט ראה בכך "תוספת ראייתית" לעדותו של התובע. * **החזקה והשבחת הנכס:** העובדה שהתובע מחזיק בחלקה, נטע בה עצים ומטפח אותה במשך עשרות שנים, ללא כל התנגדות מצד הנתבעים, מהווה אף היא חיזוק משמעותי לטענתו בדבר קיומו של הסכם מכר. בית המשפט אף תמה מדוע הנתבעים לא פעלו לסילוק ידו של התובע אם אכן פלש לחלקה. * **האדישות של היורשים:** בית המשפט מצא כי האדישות וחוסר האכפתיות של הנתבע 4 (מאג'ד יאסין) באשר למתרחש בחלקה, תומכים בטענת התובע, שכן הדבר מתיישב עם העובדה שהחלקה לא הייתה עוד בבעלות אביהם. **התמורה ותשלום:** בית המשפט קבע כי התמורה נקבעה על סך 80,000 לירות, כמפורט בעדות התובע, אשר נמצאה מהימנה. בית המשפט קיבל גם את טענת התובע כי חלק מהתמורה שולמה בראשי בקר וצאן, עובדה אשר מגובה בעדותו של הנתבע 4 עצמו, שהודה כי אחיו, עומר, התחתן בשנת 1978 (המועד הנטען לתשלום). בית המשפט מצא בעדות הכלתה של התובע, אשר הייתה עדה למפגש סגירת החשבון, חיזוק נוסף לטענות התובע. **התמודדות עם רישום הזכויות על שם היורשים (התאונה המשפטית)** הנתבעים טענו כי זכויות הירושה שנרשמו על שמם גוברות על זכויות התובע, בשל מחדלו לרשום את זכויותיו בטאבו במשך שנים. בית המשפט דחה טענה זו מן הטעמים הבאים: * **רוכש ראשון מול יורשים:** בית המשפט הדגיש כי אין מדובר בתחרות בין שני רוכשים בתמורה. התובע הוא הרוכש הראשון ששילם תמורה מלאה, בעוד שהנתבעים קיבלו את הקרקע בירושה, ללא תשלום תמורה. * **תום לב:** בית המשפט שלל את תום ליבם של הנתבעים. לאור העובדה שידוע היה להם (לפחות מאז שנות ה-90) על טענות התובע, והם לא פעלו לסילוק ידו, הרי שהרישום על שמם בטאבו לאחר מכן, אינו גובר על זכויות התובע. * **אינטרס מוגן:** בית המשפט קבע כי לתובע, ששילם תמורה, תפס חזקה, השביח את הקרקע ועיבד אותה, יש אינטרס מוגן חזק יותר מזה של היורשים, שקיבלו את הנכס בירושה. **פסיקת בית המשפט** בית המשפט קיבל את התביעה במלואה וקבע: 1. **סעד הצהרתי:** מוצהר כי בין השנים 1977-1978 רכש התובע מהנתבע 1 את כל זכויותיו בחלקה 78 בגוש 19372, כנגד תשלום מלא של 80,000 לירות. 2. **סעד לרישום:** ככל שנרשמו זכויות הנתבע 1 או זכויות היורשים על שם מי מהנתבעים, זכאי התובע כי זכויות אלו תימחקנה מן המרשם, תושבנה על שם הנתבע 1, ומשם תירשמנה על שם התובע (בכפוף לאישורים ותשלומים כנדרש). 3. **הוצאות:** הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות בסך 40,000 ₪. **חידושים משפטיים ודגשים** * **הוכחת הסכם בהיעדר מסמך:** פסק הדין מדגים כיצד ניתן להוכיח קיומו של הסכם מכר מקרקעין, אף בהיעדר מסמך מקורי, באמצעות מגוון רחב של ראיות נסיבתיות, לרבות עדויות בעל פה, עדויות של צדדים שלישיים (גם אם אינם חיוביים במובהק), התנהגות הצדדים (החזקה, שימוש, השבחת הנכס) וכן הודאות של הנתבעים. * **"חיג'א" כמסמך מחייב:** בית המשפט מכיר במסמך "חיג'א", גם אם אינו בהכרח מסמך פורמלי לפי כללי הרישום, כמסמך מחייב המעיד על כריתת הסכם מכר, במיוחד כאשר הוא מחזק על ידי ראיות נוספות. * **תום לב מול יורשים:** הפסיקה מדגישה את חשיבות תום הלב של רוכש מול יורשים. גם אם היורשים רשמו את זכויותיהם בטאבו, הדבר אינו גובר אוטומטית על זכויותיו של רוכש קודם, במיוחד אם היורשים ידעו על קיומה של העסקה המוקדמת ולא פעלו באופן סביר. * **נטל ההוכחה:** בית המשפט הדגיש כי אף על פי שעדות בעל דין דורשת תוספת ראייתית, בנסיבות מסוימות, כפי שקרה במקרה זה, סך כל הראיות שהוצגו, כולל ההתרשמות ממהימנות העד, יכולות להוביל לקבלת התביעה. * **התיישנות ושיהוי:** בית המשפט דחה את טענות ההתיישנות והשיהוי, בעיקר לאור זניחת הטענות על ידי הנתבעים בסיכומים. עם זאת, הדבר ממחיש את החשיבות של התיישנות בעסקאות מקרקעין, גם אם עברו שנים רבות. **מסקנה** פסק הדין בעניין נוגידאת נ' יאסין הוא פסק דין מקיף אשר מנתח ביסודיות את הראיות שהוצגו בפניו. הוא מהווה דוגמה חשובה לאופן שבו בתי המשפט מתמודדים עם סוגיות ראייתיות מורכבות, ומדגיש את החשיבות של ראיות נסיבתיות, התנהגות הצדדים ותום הלב, בפרט כאשר מדובר בהוכחת הסכמי מכר שבוצעו לפני עשרות שנים. הפסיקה מחזקת את העיקרון כי "מי שקנה בכסף ושילם – קנה" גם במקרים בהם הרישום הפורמלי אינו תואם את המצב העובדתי.