ע"א 44635-09-23

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים: **עובדות רקע:** התביעה המקורית הוגשה על ידי המשיב (רוכש הדירה) נגד המערערת (הקבלן) בגין ליקויים בבניית דירתו. התביעה כללה דרישות כספיות בגין ליקויי בנייה, ירידת ערך, דיור חלופי ועוגמת נפש. המערערת טענה כי חלק מהתביעה מוקדם, והציעה תיקונים מסוימים. **הליך קמא:** 1. **בקשות לצו עשה זמני:** המערערת הגישה מספר בקשות לצו עשה זמני כדי לאפשר לה לתקן ליקויים, בעיקר בחניה. בית המשפט קמא דחה את הבקשות, וקבע כי אין מקום להורות לתובע לאפשר לקבלן לבצע תיקונים, במיוחד כאשר הקבלן קיבל הזדמנות לתקן בעבר ולא ניצל אותה. נקבע כי יש לדחות את הבקשה לצו עשה זמני מטעמי המשיב. 2. **מינוי מומחה:** הצדדים הסכימו על מינוי מומחה מטעמם (מהנדס) שיבחן את הליקויים, כולל ירידת ערך הנובעת מהחניה וחוסר בשטח המחסן. 3. **חוות דעת מומחה:** המומחה מטעם בית המשפט הגיש חוות דעת, שעלות תיקון הליקויים בה הוערכה ב-23,076 ₪. בית המשפט הוסיף פיצוי בגין ליקויים שהושארו לשיקול דעתו. 4. **ליקויי חניה:** מומחה בית המשפט קבע שהחניות קצרות מהנדרש והמליץ על קבלת חוות דעת שמאי לירידת ערך. גם מומחה המערערת אישר ליקוי בחניה שיש לו השלכה על ירידת ערך. בית המשפט פסק פיצוי בגין ירידת ערך בסך 69,920 ₪, על בסיס חוות דעת שמאי מטעם המשיב, כיוון שלא הוגשה חוות דעת שמאי מטעם המערערת. 5. **ליקוי מחסן, דיור חלופי ועוגמת נפש:** התביעה בגין ליקוי במחסן, דיור חלופי ועוגמת נפש נדחתה. 6. **פסק דין קמא:** המערערת חויבה בסך כולל של 93,856 ₪ בתוספת הוצאות משפט. **הערעור:** הערעור הוגש על פסק הדין ועל החלטת בית המשפט קמא מיום 4.3.21. המערערת טענה כי: * בית המשפט שגה בכך שלא אפשר לה לתקן את ליקוי החניה על ידי הצרת קיר סמוך, ובכך להשלים את החסר. * בית המשפט פסל את טענותיה ללא בחינה בהחלטה לא מנומקת. * ההסדר הדיוני חייב את המומחה לטפל גם בנושא השמאות, אך הוא נמנע מכך, ובית המשפט התעלם מכך. * שגה בית המשפט בכך שפסק פיצוי לפי חוות דעת שמאי מטעם המשיב, מבלי לאפשר למערערת להציג את עמדתה או למנות שמאי מטעמו. * יש לבטל את החיוב בפיצוי בגין ירידת ערך החניה, ולאפשר לה לתקן את הליקוי, או להחזיר את עניין התיקון והשמאות לדיון מעמיק בבית משפט קמא. **עמדת המשיב בערעור:** המשיב ביקש לדחות את הערעור, וטען כי: * המערערת בחרה שלא להגיש חוות דעת שמאית או לשלוח שאלות הבהרה למומחה. * המומחה קבע ירידת ערך, וגם מומחה המערערת אישר שיש לשום את ירידת הערך. * המערערת לא הציגה תוכנית לתיקון הפגם בחניה, ולא הסכימה למינוי שמאי מטעם בית המשפט. * הפתרון שהוצע על ידי המערערת (הצרת קיר) מחייב היתר בנייה, אותו היא לא הציגה, וחושף את המשיב להליכים מול העירייה. * החלטת בית המשפט מיום 4.3.21 הייתה מנומקת, והחניה מהווה מבנה בנוי (קיר) ולא רק סימון. * יש לדחות את טענת המערערת בנוגע לחובת תיקון ליקויים בהתאם ל"יכולת קשב" של הקבלן. * המערערת הסכימה להסדר דיוני לפיו בית המשפט יכריע על פי החומר הקיים בתיק, אשר כלל חוות דעת שמאי מטעם המשיב בלבד. **ניתוח משפטי והחלטת בית המשפט המחוזי:** בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ואימץ את עיקר קביעותיו של בית משפט קמא. להלן הנקודות המרכזיות: 1. **דחיית טענת חוסר נימוק בהחלטת 4.3.21:** בית המשפט קיבל את עמדת המשיב וקבע כי החלטת בית משפט קמא מיום 4.3.21 הייתה מנומקת, גם אם בקצרה, בכך שהפנתה לנימוקי המשיב (תביעה כספית, אי ניצול הזדמנויות לתיקון). 2. **מהות הליקוי בחניה:** בית המשפט דחה את טענת המערערת כי מדובר רק ב"סימון שטח שגוי". נקבע כי החניה הסתיימה בקיר שנבנה, ולכן מדובר בליקוי בנייה המחייב התייחסות הנדסית ובנייתית. 3. **היתר בנייה לתיקון:** בית המשפט דחה את טענת המערערת כי הצרת הקיר אינה דורשת היתר בנייה. על פי חוק התכנון והבניה, קיר הנמצא בחזית המגרש הפונה לרחוב דורש היתר. המערערת לא הוכיחה שהצרת הקיר פטורה מהיתר. למעשה, טענתה כי קיבלה אישור בעל פה ממהנדס העיר מחזקת את הצורך בהיתר. לפיכך, המערערת לא הוכיחה את היתכנות התיקון המוצע. 4. **"יכולת קשב" של קבלן:** בית המשפט דחה בחריפות את טענת המערערת כי ניתן להתעלם מליקויים בהתאם ל"יכולת הקשב" של הקבלן. נקבע כי אין בסיס משפטי לכך. 5. **הסדר דיוני ומינוי מומחה:** בית המשפט הדגיש כי לאחר החלטת בית משפט קמא, המערערת הסכימה למינוי מומחה מוסכם, אך לא שלחה לו שאלות הבהרה לגבי אי-טיפולו בנושא השמאות, כפי שטענה בערעור. בנוסף, המערערת הסכימה להסדר דיוני על פיו בית המשפט יכריע על פי החומר הקיים, אשר כלל חוות דעת שמאי מטעם המשיב בלבד. 6. **מינוי שמאי:** בית המשפט דחה את טענת המערערת כי היה על בית המשפט למנות שמאי מטעם בית המשפט. נקבע כי המשיב הציע זאת, אך המערערת התנגדה וטענה שהפתרון הוא תיקון. לאחר מכן, היה על המערערת להגיש חוות דעת שמאי מטעמה, אך היא לא עשתה כן. הסכמתה להסדר דיוני שבו בית המשפט יכריע על פי החומר הקיים (ללא חוות דעת שמאי מטעמה) שוללת את טענתה זו. 7. **אי-הוכחת הליקוי כניתן לתיקון:** בית המשפט קבע כי בית משפט קמא הכריע על פי החומר הקיים, ועל פיו הליקוי בחניה אינו ניתן לתיקון ויש לפצות על ירידת הערך. לא הייתה בפני בית המשפט ראיה לכך שהליקוי ניתן לתיקון, למעט טענות המערערת. גם חוות הדעת מטעם המערערת אישרה את הליקוי ואת הצורך בחוות דעת שמאי. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **חובת הקבלן לתקן ליקויים:** אף שהקבלן זכאי להזדמנות לתקן ליקויים, כאשר הוא אינו מנצל הזדמנות זו או כאשר הליקוי מחייב היתרי בנייה שאינם בנמצא, בית המשפט עשוי לפסוק פיצוי כספי במקום תיקון. * **עומס הראיות והסכמות דיוניות:** ההסכמה על הסדר דיוני לפיו בית המשפט יכריע על פי החומר הקיים מחייבת את הצדדים. אי הגשת ראיות או אי השלמת הליכים (כמו מינוי שמאי או שליחת שאלות הבהרה) בעקבות הסדר דיוני, יכולה להוביל לדחיית טענות בערעור. * **הוכחת היתכנות תיקון:** טענת "ניתן לתיקון" מחייבת הוכחה קונקרטית, כולל התייחסות להיבטים תכנוניים ורישוי (כמו היתר בנייה). טענות בעל פה או הצעות ללא ביסוס תכנוני ומשפטי אינן מספיקות. * **התמודדות עם מורכבות ליקויים:** המקרה מדגיש כי כאשר תביעה כוללת מספר רב של ליקויים, הדבר אינו פוטר את הקבלן מאחריות לכל ליקוי וליקוי. הרעיון של "יכולת קשב" אינו מוכר בדין. * **מינוי מומחים וקביעתם:** בית המשפט נוטה לאמץ את קביעות מומחה בית המשפט, אך גם מעניק משקל לחוות דעת שמאי כאשר יש צורך בהערכת ירידת ערך. כאשר צד אחד מציע מינוי מומחה (שמאי) והצד השני מתנגד, ובהמשך לא מוצגות ראיות מטעם המתנגד, בית המשפט עשוי להסתמך על הראיות הקיימות. * **תפקיד בית המשפט בהליכים:** בית המשפט משמש כגורם מאשר להסדרים דיוניים, אך גם שומר על עקרונות הוגנות. ההחלטה לדחות בקשה לצו עשה זמני, גם אם היא קצרה, צריכה להיות מבוססת על נימוקים משפטיים (כפי שהוצגו על ידי המשיב). **לסיכום,** בית המשפט המחוזי אישר את פסיקת בית משפט קמא, תוך שהוא מחזק את העקרונות לפיהם קבלן אחראי לליקויי בנייה, עליו להוכיח את היתכנות התיקונים המוצעים, ואי-הגשת ראיות מתאימות בהליך המשפטי, במיוחד לאחר הסכמה על הסדר דיוני, עשויה להוביל לדחיית טענות. המקרה מדגיש את חשיבות ההתייחסות המקצועית והמשפטית לכל ליקוי, ואת החשיבות של מעקב אחר ההליכים הנדרשים לצורך תיקון, לרבות קבלת היתרי בנייה.