עש"א 61553-12-25

תקציר

בסדר, להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, המתמקד בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס אך ורק על המידע שסופק: **ניתוח משפטי של פסק דין עש"א 61553-12-25 מנדל ואח' נ' בן יקר פרי** **מבוא** פסק דין זה עוסק בערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו על שלוש החלטות של המפקחת על רישום המקרקעין. המחלוקת המרכזית נוגעת למינוי מומחה מטעם המפקחת לצורך בדיקת מקור רטיבות לכאורה בדירת המשיבה, שמקורה, לטענתה, בדירת המערערות. הערעור הועבר להכרעה על בסיס החומר הכתוב בלבד, וניתנה בו ההזדמנות למשיבה להגיש תשובה. **העובדות הרלוונטיות** המערערות והמשיבה הן בעלות דירות בבית משותף. המשיבה טענה כי בדירתה קיימת רטיבות שמקורה בדירת המערערות, ודרשה צו עשה לתיקון הליקויים. המערערות כפרו בטענות אלו. במהלך דיון בפני המפקחת, הוצע מינוי מומחה מטעם בית המשפט. המערערות הביעו הסתייגויות ממינוי זה, בעיקר בנוגע לאופי הבדיקה (פולשנית, פירוק בלטות, שימוש בחומרים כימיים) ועלותה, והתנו את הסכמתן בתנאים מסוימים, לרבות שהמומחה יחל בבדיקה בדירת המשיבה. למרות הסתייגויות אלו, המפקחת קבעה כי ממונה מומחה "בהסכמת הצדדים" וקבעה את מנדט הבדיקה ואופן חלוקת העלויות. לטענת המערערות, החלטת המפקחת אינה משקפת את הסכמתן המותנית. הן פנו בבקשה לתיקון הפרוטוקול וההחלטה, אשר נדחתה על הסף על ידי המפקחת בטענה כי לא נתמכה בתצהיר, וכן לגופה, תוך קביעה כי היתה הסכמה מפורשת. בנוסף, דחתה המפקחת בקשה נוספת לעיכוב ביצוע מינוי המומחה. **טענות המערערות בערעור** 1. **שגיאה במינוי מומחה "בהסכמה":** המערערות טוענות כי מינוי המומחה לא נעשה בהסכמה אמיתית, אלא בהסכמה מותנית, והמפקחת שגתה כאשר הכתירה את ההחלטה כ"בהסכמת הצדדים". לטענתן, התנאים שהציבו (מניעת בדיקות פולשניות, הגבלת מנדט המומחה, חלוקת עלויות) לא באו לידי ביטוי בהחלטה. 2. **חריגה מהסעדים הנתבעים:** המנדט שניתן למומחה, הכולל הערכת עלויות תיקונים והשבת מצב דירת המשיבה לקדמותו, חורג מהסעד שנתבע בכתב התביעה, שהיה מצומצם לתיקון מקור הרטיבות. בנוסף, המערערות מתנגדות לבדיקת עבודות שבוצעו בדירתן, נוכח טענות המשיבה. 3. **שגיאה בדחיית בקשת התיקון:** המערערות טוענות כי דחיית בקשתן לתיקון הפרוטוקול על הסף (בשל היעדר תצהיר) הייתה שגויה, שכן הבקשה התבססה על השוואת הפרוטוקול להחלטה, ולא על עובדות חדשות. כמו כן, לטענתן, המפקחת שגתה בכך שלא ביקשה את תגובת המשיבה לבקשת התיקון. 4. **שגיאה בדחיית בקשת העיכוב:** לטענת המערערות, דחיית בקשתן לעיכוב ביצוע מינוי המומחה התבססה על הנחה שגויה כי הן סירבו לבדיקה, וכן כי לא נלקח בחשבון מאזן הנוחות והנזק הבלתי הפיך שעלול להיגרם לדירתן. **טענות המשיבה** 1. **דין הערעור להידחות:** המשיבה טוענת כי הערעור חסר בסיס משפטי. היא מדגישה כי מינוי מומחה הוא הדרך היעילה ביותר לבירור מחלוקות מסוג זה, והצדדים הסכימו למינוי. 2. **הסכמה פורמלית:** המשיבה סבורה כי הפרוטוקול משקף נאמנה את הסכמת הצדדים למינוי המומחה, וכל טענה אחרת אינה נכונה. 3. **החלטות ביניים:** נטען כי החלטות המפקחת הן החלטות ביניים, ועל כן אינן ניתנות לערעור בזכות באופן מיידי, אלא במסגרת ערעור על פסק הדין הסופי. 4. **התנהלות המערערות:** המשיבה טוענת כי התנהלות המערערות נועדה לעכב את ההליך, וכי הן מגישות בקשות חסרות בסיס. **הכרעת בית המשפט המחוזי** בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור, תוך ביטול החלטות המפקחת נשוא הערעור. **עקרונות משפטיים וחידושים בפסק הדין:** 1. **ערעור על החלטות ביניים של המפקח:** בית המשפט פסק כי בניגוד לטענת המשיבה, ערעור על כל החלטה של המפקח על רישום המקרקעין, לרבות "החלטה אחרת", הוא ערעור בזכות. זאת, בהתבסס על תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, ובהתאם להלכה פסוקה של בית המשפט העליון (רע"א 54532-09-25 ארז בוגנים נ' נציגות הבית שדרות ההשכלה 17 ת"א). חידוש זה מעניק לבעלי דין זכות רחבה יותר להגיש ערעור על החלטות ביניים של המפקח, ללא צורך בהמתנה לפסק דין סופי. 2. **היקף ההתערבות בשיקול דעת המפקחת בעניין מינוי מומחה:** בית המשפט קבע כי אף שמינוי מומחה הוא החלטה דיונית הנמצאת בליבת הפררוגטיבה של הערכאה המבררת, ועל כן ערכאת הערעור נמנעת מלהתערב בה, המקרה הנוכחי חורג מכלל זה. ההתערבות מוצדקת לאור "שגיאות מהותיות" שנפלו בהחלטות המפקחת. 3. **משמעות "הסכמת הצדדים" במינוי מומחה:** זהו לב ההכרעה. בית המשפט קבע כי המפקחת שגתה כאשר החליטה על מינוי מומחה "בהסכמת הצדדים", בעוד שהסכמת המערערות הייתה מותנית. * **עקרון ההסכמה המותנית:** בית המשפט הדגיש כי אין לראות הסכמה מותנית (או הצעה חדשה עם תנאים) כקיבול גורף. כאשר תנאים הותנו על ידי צד להליך, ואין ביטוי להם בהחלטה, אין לראות בכך הסכמה. * **חידוש – הצורך בפירוט התנאים וההנמקה:** בית המשפט קבע כי כאשר מינוי מומחה נעשה "בהסכמה", הדבר מכפיף אותו להוראות תקנה 88(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, אשר מגבילות את הגשת חוות דעת מטעם הצדדים. כאשר ההסכמה אינה גורפת, או כאשר הצדדים אינם מסכימים, ההחלטה צריכה להיות מנומקת כראוי, בהתאם לסמכות הכללית לפי תקנה 88(א), ובהתחשב בהשלכותיה על ההליך (כגון הגבלת הגשת ראיות נוספות). * **היעדר הנמקה למינוי בשלב מוקדם:** בית המשפט מצא כי המפקחת לא נימקה כדבעי מדוע מונה מומחה בשלב מוקדם של ההליך, קודם להגשת ראיות על ידי הצדדים, ובפרט על ידי התובעת (המשיבה), אשר נטל ההוכחה עליה. 4. **הרחבת היריעה של מנדט המומחה:** בית המשפט קבע כי המנדט שניתן למומחה, הכולל בדיקת נזקים בדירת המשיבה והערכת עלויות השבתה לקדמותה, חורג מהסעד שנתבע בכתב התביעה. על פי הדין, היקף סמכות המומחה צריך להיות תואם את יריעת המחלוקת כפי שהוגדרה בכתבי הטענות. חריגה זו, ללא נימוק מתאים, מהווה שגיאה. 5. **השלכה של שגיאה ראשונה על החלטות המשך:** בית המשפט יישם את העיקרון המשפטי כי "נפל הסוס ונפל רוכבו". השגיאה המהותית בהחלטה הראשונה (מינוי בהסכמה שאינה הסכמה) הובילה לשגיאות בהחלטות המשך – דחיית בקשת התיקון ודחיית בקשת עיכוב הביצוע. 6. **מאזן הנוחות בעיכוב ביצוע:** בית המשפט קבע כי בהחלטתו לעכב את ביצוע החלטת המפקחת, שקל את מאזן הנוחות, והגיע למסקנה כי קיים סיכוי שהערעור יתקבל וכי עלולים להיגרם נזקים בלתי הפיכים. קביעה זו עומדת בניגוד להחלטת המפקחת, שדחתה את בקשת העיכוב מבלי לדון במאזן הנוחות באופן מספק. 7. **פסיקת הוצאות:** אף על קבלת הערעור, בית המשפט לא חייב את המשיבה בהוצאות, לאור העובדה שהחלטות המפקחת ניתנו מבלי שניתנה למשיבה הזדמנות להציג את עמדתה. **סיכום** פסק הדין מדגיש את החשיבות של דיוק בתיאור הסכמות הצדדים בפרוטוקול בית המשפט. מינוי מומחה "בהסכמת הצדדים" נושא עמו משמעויות דיוניות ספציפיות (כגון הגבלת הגשת חוות דעת מטעם הצדדים), ולכן יש להקפיד על תיאור מדויק של ההסכמה, או לחילופין, לנמק כראוי מינוי שלא נעשה בהסכמה. פסק הדין מחזק את הזכות להגשת ערעור בזכות על החלטות ביניים של המפקח, ומעניק למערערים סעד על ידי ביטול החלטות המפקחת, תוך הותרת המפקחת חופשיה להחליט שוב על מינוי מומחה, אך הפעם תוך הקפדה על העקרונות המשפטיים שנקבעו.