רע"א 7642/97

תקציר

בית המשפט העליון פסק לטובת הרוכשים (המערערים) במקרה של הפרת חוזה למכירת נכס מגורים. ההסכם הראשוני בין הרוכשים למוכרים קבע שטח מגרש נטו של 756 מ"ר, אך הערכת שווי העלתה מאוחר יותר כי השטח בפועל היה 555 מ"ר בלבד בשל הפקעות גדולות מהצפוי. פער משמעותי זה השפיע על תוכניות הרוכשים וצמצם את יכולתם לבנות שתי יחידות דיור ליחידה אחת בלבד. בית משפט השלום צידד קודם לכן ברוכשים, והעניק להם סעד של ניכוי בגין אי ההתאמה. אולם, בית המשפט המחוזי ביטל זאת, תוך שהוא מצטט סעיף פטור בחוזה. בית המשפט העליון, בראשות השופט אנגלרד, קבע כי פער זה מהווה הפרה יסודית, והפך את תניית הפטור לבלתי ישימה על פי העקרונות המקובלים בדיני החוזים, מה גם שהמוכרים היו צריכים לדעת את גודלו האמיתי של המגרש. בית המשפט הדגיש כי סעיף 16 לחוק המכר שולל את הפטור בשל יסוד הרשלנות מצד המוכר. בפסק הדין צוין כי זכויות הבנייה הן חלק בלתי נפרד משווי השוק, ולכן כל סעד חוזי, כמו ניכוי מחיר, צריך לשקף את ירידת ערך התועלת של הקרקע כתוצאה מגודל החלקה הקטן יותר. בית המשפט העליון החזיר על כנו את החלטת בית משפט השלום, ופסק לרוכשים ניכוי מחיר בסך 62,000 דולר, בהתבסס על אי התאמות בשווי השוק, וחייב את המוכרים לכסות את הוצאותיהם המשפטיות של הקונים.