עש"א 34869-10-25

תקציר

**ניתוח משפטי של פסק דין עש"א 34869-10-25 בוזגלו ואח' נ' ברימט** **מבוא** פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטים עודד שחם, אברהם רובין ודוד גדעוני) במסגרת ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין. המחלוקת המרכזית נסובה סביב השאלה האם הותקנה פרגולה על גג בית משותף ללא הסכמת כלל בעלי הדירות, והאם יש להורות על פירוקה. הערעור התקבל, תוך ביטול הוראת הפירוק והחזרת המצב לקדמותו, וכן ביטול חיוב ההוצאות. **עובדות רלוונטיות** * המערערים והמשיבה הינם בעלי דירות בבית משותף בן ארבע דירות. * דירת המערערים ממוקמת מעל דירת המשיבה, והגישה לגג הבית המשותף (בחלק שמעל דירת המערערים) מתאפשרת רק דרך דירתם. * המערערים הציבו על הגג פרגולה, מטבח חצר, ג'קוזי ומתקנים נוספים. * המשיבה טענה כי מדובר בשימוש ייחודי ברכוש משותף ללא הסכמת כלל הדיירים. * המערערים טענו לפגיעה ברכוש משותף בלבד, לקבלת הסכמת 75% מבעלי הדירות, להסכמה מכללא מצד המשיבה, ולתשלום עלויות אחזקת הגג כתמורה. * המפקחת קבעה כי מדובר בשימוש ייחודי הדורש הסכמה של 100% מבעלי הדירות, דחתה את טענות המערערים, והורתה על פירוק הפרגולה והמתקנים. **ניתוח משפטי** 1. **מעמדו של הגג ברכוש המשותף:** בית המשפט מאשר את הלכת היסוד לפיה גג מבנה הינו רכוש משותף (סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). ככלל, ההחלטות בדבר שימוש ברכוש המשותף מתקבלות על ידי אסיפת הדיירים ברוב קולות. אולם, הכלל החשוב ביותר לענייננו הוא ש"האסיפה הכללית איננה רשאית לקבל החלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה אלא בהסכמתו" (סעיף 12(ב) לתקנון המצוי). 2. **פגיעה ברכוש המשותף ושימוש ייחודי:** בית המשפט מרחיב ומבהיר את ההבחנה בין שימוש רגיל ברכוש המשותף לבין פגיעה בו או שימוש ייחודי. * **פגיעה ברכוש משותף:** נקבע כי "לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף שנעשית על-ידי בנייה בו ועל-ידי צירופו לאחת הדירות." (ע"א 2525/92 ראוכברגר). כלומר, כל בעל דירה יכול להתנגד לבנייה ברכוש המשותף. * **שימוש ייחודי:** בדומה לפגיעה, גם התרתן של שימוש ייחודי בחלק מהרכוש המשותף על ידי אחד הדיירים דורשת הסכמה של *כל* בעלי הדירות. "כשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה'רכוש המשותף' לשימושו הבלעדי." (ע"א 698/85 בן צור). 3. **שימוש רגיל וסביר ברכוש משותף:** במקביל, בית המשפט מדגיש את הלכת וינטרס (ע"א 549/73), הקובעת כי בהיעדר החלטה מפורשת של האסיפה הכללית, כל בעלי הדירות זכאים לשימוש "רגיל וסביר" ברכוש המשותף, כל עוד השימוש תואם את תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים. 4. **התפתחויות מהותיות בנסיבות המקרה:** בית המשפט מבחין את המקרה הנדון מהמקרים הטיפוסיים של שימוש בלעדי אסור, נוכח שתי התפתחויות משמעותיות: * **הסרת חלק מהמתקנים:** המערערים, לאחר הגשת התביעה, הסכימו להסיר חלק ניכר מהמתקנים שהציבו (כיסאות, שולחנות, מטבח חצר, ג'קוזי). נותרו על הגג רק הפרגולה, דק, דשא סינתטי וברזים. * **קבלת הסכמה בדיעבד:** שלושה מתוך ארבעת בעלי הדירות (75%) הסכימו בדיעבד להשארת הפרגולה. 5. **הכרעה – שימוש ייחודי או שימוש מותר?** בית המשפט קובע כי השאלה המרכזית אינה האם ניתנה הסכמה של 100% אלא האם קיומה של הפרגולה במצבה הנוכחי מהווה "שימוש ייחודי" הפוגע בזכויות המשיבה. * **הפרגולה כשימוש ייחודי:** בית המשפט סבור כי הפרגולה, במצבה הנוכחי (לאחר הסרת שאר המתקנים), אינה שוללת באופן קבוע את זכויותיהם של בעלי הדירות האחרים להשתמש בגג. אין מניעה מבעלי דירות אחרים לעשות שימוש בגג, ואף בפרגולה עצמה. * **ההבדל בין המתקנים המקוריים לפרגולה:** בית המשפט מכיר בכך שהמתקנים המקוריים (ג'קוזי, מטבח חצר) אכן ביטאו כוונה לשימוש בלעדי, שהיה דורש הסכמת המשיבה. אולם, הסרתם שינתה את פני הדברים. * **גבול דק בין שימוש רגיל לייחודי:** בית המשפט מדגיש את הקו הדק והמורכב בין שימוש רגיל לייחודי, כפי שעמד על כך כב' השופט א' ברק. בנסיבות המקרה, ולאור העובדה שהמשיבה אינה טוענת כי נמנע ממנה להשתמש בגג, וכן משום שהוסרו המתקנים המגבילים, אין מדובר בשימוש ייחודי המקפח אותה. 6. **הסכמת רוב הדיירים:** בית המשפט סבור כי בנסיבות אלו, כאשר מדובר בשינוי ברכוש המשותף (הפרגולה), די בהסכמת 75% מבעלי הדירות. בית המשפט אינו רואה כל צורך בהסכמתה הפוזיטיבית של המשיבה, שכן השימוש הותר ברוב קולות. 7. **התמודדות עם קביעות המפקחת:** * **הסכמת 75%:** בית המשפט מבטל את קביעת המפקחת לפיה הסכמה של 75% אינה מספקת. הוא קובע כי אין עוגן בחוק המקרקעין או בתקנון המצוי להפרדה כזו, וכי מדובר בבית משותף אחד שבו רוב הדיירים הסכימו. * **הזזת מתקני המשיבה (צלחת לווין ודוד שמש):** אף שהתנהלות המערערים בעניין זה נחשבה פסולה, בית המשפט לא מצא תשתית מספקת להוכחת פגיעה משמעותית במשיבה, במיוחד לאור חלוף הזמן והעדר פירוט בטענות המשיבה. לכן, הוראת הפירוק וההחזרה לקדמותם בהקשר זה בוטלה. * **הוצאות:** נוכח קבלת הערעור וביטול ההוראה העיקרית, גם חיוב ההוצאות בוטל. עם זאת, בית המשפט מסיבות של הוגנות (התנהלות ראשונית של המערערים, אי-קיום מלא של החלטת המפקחת) נמנע מלהטיל הוצאות על המשיבה. 8. **חידוש או הדגשה בפסיקה:** * **גמישות בפרשנות "שימוש ייחודי":** פסק הדין מדגיש כי הגבול בין שימוש רגיל לייחודי אינו חד, וכי שינוי מהותי במצב (כמו הסרת מרבית המתקנים) עשוי לשנות את המעמד המשפטי של שימוש מסוים. * **עוצמת הרוב:** קבלת הערעור בעניין זה מרמזת כי במקרים מסוימים, די בהסכמת רוב (75%) לשינוי או התקנה ברכוש המשותף, גם אם אחד מבעלי הדירות מתנגד, כל עוד השימוש אינו מגיע לכדי "שימוש ייחודי" הפוגע באופן ממשי בזכויותיו. * **חשיבות התנהלות הצדדים:** למרות שביטל את הוראת הפירוק, בית המשפט אינו מתעלם מהתנהלות ראשונית פסולה של המערערים, ומבטא זאת בהחלטתו בעניין ההוצאות. **סיכום** בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי הפרגולה שהותקנה על גג הבית המשותף, במצבה הנוכחי ולאחר הסרת יתר המתקנים, אינה מהווה שימוש ייחודי המקפח את זכויות המשיבה. לפיכך, בוטלה הוראת הפירוק. בית המשפט הדגיש את ההבחנה בין שימוש ייחודי אסור, הדורש הסכמה של 100%, לבין שימוש המותר ברוב (75%) כאשר אינו פוגע באופן מהותי בזכויותיו של בעל דירה אחר. בהיעדר הוכחת פגיעה ממשית, ובהתחשב בהסכמת הרוב, הותר השימוש.