ת"א 34537-01-15

תקציר

**ניתוח משפטי: מכירת מקרקעין וחובת גילוי – תיק ליקויי רטיבות** **I. עקרונות משפטיים** **א. חובת הגילוי על פי הדין הישראלי** - על מוכר המקרקעין חלה חובת גילוי מוגברת כלפי הרוכש, הקבועה בסעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968** וסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973**. על המוכר להודיע לקונה על כל פגם, נסתר או אחר, שידוע או שהיה צריך להיות ידוע בעת כריתת החוזה. - הרציונל הוא כי מטבע הדברים יש למוכר מידע טוב יותר לגבי הנכס הנמכר, במיוחד ביחס לפגמים סמויים שסביר להניח שלא יתגלו בבדיקה סבירה על ידי הקונה. - חובה זו כוללת פגמים ידועים (ידיעה בפועל) או שהמוכר היה צריך לדעת (ידע קונסטרוקטיבי, המבוסס על סטנדרט האדם הסביר). - ויתור הקונה על תביעות בסעיף "כמות שהוא" **לא** פוטר את המוכר מחובה זו, אלא אם כן לקונה הייתה ידיעה ממשית על הפגם בעת הרכישה. עמדה זו נקבעה ב-**CA 8068/11 Eini v. שיפריס**, שהבהירה כי גם רשלנות חמורה של הקונה בביצוע בדיקות אינה פוטרת את המוכר מאחריות. **ב. תום לב במשא ומתן חוזי** - סעיף 12 לחוק החוזים מסדיר את הדרישה למשא ומתן בתום לב. שני הצדדים חייבים לגלות עובדות מהותיות לעסקה, גם אם עובדות כאלה היו יכולות להתגלות על ידי הצד השני. - אי עמידה בחובה זו, במיוחד בעניינים בהם קיימת א-סימטריה אינפורמטיבית, מהווה חוסר תום לב המקים תביעה בגין הפרת חובות טרום חוזיות (ראו **ע"א 7298/00 בסט נ' חממי עזרא**). **ג. החלת חובת גילוי** - בית המשפט מצא כי הנתבעים לא חשפו בעיות רטיבות חוזרות ובלתי פתורות המשפיעות לא רק על הדירה שבמחלוקת אלא גם על יחידות אחרות בבניין. בית המשפט שקל עדויות שכנים וראיות מצולמות, לצד הודאות הנתבעים בנושאים קודמים, כדי לקבוע שבעיות הרטיבות היו כרוניות וידועות היטב. - בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי תיקונים קודמים או טריוויאליות לכאורה של פגם מצדיקים אי גילוי. החוק דורש גילוי של כל העובדות המהותיות, כולל אלה שהמוכר מחשיב כמינוריות. **ד. היקף האחריות של הקונה וההשפעה של סעיפי "כמות שהוא"** - אי העסקת מומחים על ידי הקונה לבדיקת הנכס טרם הרכישה, ואף הצהרות חוזיות המעידות על שביעות רצונו של הקונה ממצב הדירה, אינן מגנים על המוכר מאחריות לפי סעיף 16 לחוק המכר. - הדרך היחידה לפטור את המוכר מאחריות היא אם לקונה הייתה ידיעה ממשית על הפגם, ולא רק הזדמנות לבדיקה (כפי שאושר מחדש ב**עיני נ' שיפריס**). **ה. סעדים ופיצויים מוסכמים** - בהסכם הצדדים נקבע פיצוי מוסכם (פיצוי מוסכם) במקרה של הפרה יסודית, שנקבע על סך של 263,000 ₪. סעיפים כאלה ייאכפו בדרך כלל אלא אם כן יימצאו כעונשיים או בלתי מידתיים בעליל. - בית המשפט שמר לעצמו את שיקול הדעת להתאים את הפיצוי המוסכם לסבירות ובמקרה זה פסק לתובעים 130,000 ₪, בהתחשב באופי ההפרה ובמציאות הראייתית באשר לנזקים בפועל. - אמת המידה להתאמת הפיצוי המוסכם היא הציפייה לפיצוי סביר כפי שהוערך במועד כריתת החוזה, ולא הנזקים בפועל שנגרמו בסופו של דבר (ראו **ע"א 532/83 סיני השקעות נ' פישל**; **ת.א. 6076/15 בנק הפועלים נ' זאבי תקשורת בע"מ**). **השני. חידושים משפטיים ופיתוח פסיקה** **א. אישור חובתו הבלתי מוחרגת של המוכר** - החלטה זו מאשרת ומיישמת בתוקף את עקרון אי-ההחרגה של סעיף 16 לחוק המכר, הקובע כי לא סעיפי "כמות שהם" ולא רשלנות הקונה בבדיקה יפטרו את חובת המוכר אם הקונה לא ידע בפועל. - היא מחזקת את הדעה, שנקבעה בסמכות המובילה לאחרונה (**עיני נ' שיפריס**), כי אחריות המוכר נמדדת על פי מה שהיה או צריך היה להיות ידוע, ולא על פי שקידתו של הקונה. **ב. דגש על פגמים חומריים וכרוניים** - בית המשפט הרחיב באופן חדשני את קריאת המונח "ליקויים" כך שיכסה לא רק בעיות בדירה נשוא הדיון אלא גם ליקויים כרוניים ומערכתיים בבניין המגורים כולו, כל עוד ליקויים אלה משפיעים על הדירה והיו מהותיים להחלטת הרוכש להתקשר. **ג. גישה ראייתית להערכת נזקים** - נכונותו של בית המשפט לפסוק פיצויים משמעותיים, אם לא מלאים, מוסכמים - למרות היעדר עדות מומחה מפורטת - מצביעה על גמישות במקרים בהם עצם הפגם (כאן, בעיות רטיבות כרוניות) פוגע ביכולתו של הקונה לתקן ובכך לקבל הוכחה מלאה וכימות של הנזק. - בית המשפט מצא כי עדויות הצדדים והשכנים, וידיעת הנתבע, מספיקות כדי לבסס אחריות ולפסוק פיצויים משמעותיים. **השלישי. מסקנה** המקרה מהווה חיזוק ברור לחובת הגילוי המוגברת של המוכר בעסקאות נדל"ן על פי החוק הישראלי ומדגים את ההגנה האיתנה הניתנת לרוכשים מפני פגמים סמויים או סמויים - ללא קשר לסעיפי "כמות שהם" בחוזה או אם הקונים ערכו בדיקות משלהם. פסק הדין מדגים את התעקשות בתי המשפט על שקיפות ותום לב, ומדגיש כי סעדים בגין הפרה לא ידוללו גם לנוכח מחדליו של הרוכש עצמו. **השלכות:** על המוכרים לחשוף באופן פעיל ליקויים סמויים וכרוניים - במיוחד אלה המשפיעים על הדירה ועל הבניין בכללותו - היכן שהם ידועים או ניתנים לגילוי סביר. ניסיונות להסתמך על סעיפי "כמות שהם" או על חוסר חקירה של הקונים לא יצליחו אם אין ידע ממשי. סעיפי פיצויים מוסכמים, אם הם סבירים, ייאכפו, ובית המשפט שומר על חופש פעולה למתן אותם כך שיתאימו להגינות הבסיסית ולציפיות הטרום-חוזיות של הצדדים.