ת"א 28359-01-24

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס על הנתונים שסופקו בלבד: **מבוא** התביעה בפני בית משפט השלום בירושלים עוסקת בשתי סוגיות מרכזיות: פינוי וסילוק יד מנכס מסחרי (חנות), ותשלום דמי שימוש בגין החזקת הנכס. התובע, מר גסאן מרקה, טוען כי הנתבע, מר מוחמד בסיסו, פלש לחנות לאחר פטירת אביו, ששכר אותה בעבר, וכי הנתבע אינו מחזיק בזכויות דיירות מוגנת. הנתבע טוען כי הוא דייר מוגן מכוח אביו, ששילם דמי מפתח ושכר את החנות במשך שנים רבות. **עילות התביעה המרכזיות:** 1. **פינוי וסילוק יד:** התובע טוען שהנתבע החזיק בנכס ללא זכות שבדין, וכי החנות נטושה ואינה מופעלת. 2. **דמי שימוש:** התובע תובע דמי שימוש ראויים בסך 3,000 דולר לחודש עבור התקופה מפטירת אביו של הנתבע ועד למועד הגשת התביעה. **טענות הנתבע המרכזיות:** 1. **דיירות מוגנת נגזרת:** הנתבע טוען כי אביו היה דייר מוגן, שילם דמי מפתח, והעביר לו את זכויותיו בחנות (שליש מזכויותיו בחייו, ושאר היורשים חילקו את השליש הנותר). 2. **המשך הפעלת העסק:** הנתבע טוען שהחנות לא ננטשה, והוא נמצא בה מדי יום, למרות שאינה פועלת כעת בפועל, מנסה להשיג רישיון עסק. 3. **הסכם שכירות:** הנתבע טוען שהסכם השכירות האחרון עליו חתם אביו בשנת 2004 (1425 לפי הלוח הג'ירי) מקבל תוקף, והמשפחה המשיכה לקבל דמי שכירות. 4. **סוגיית כתובת הנכס:** הנתבע העלה טענה כי החנות נמצאת בנכס שמספרו 66 ולא 68, כנטען בתביעה. **דיון משפטי והכרעת בית המשפט:** **א. דיירות מוגנת בחנות:** * **העקרון המשפטי:** סעיפים 23 ו-26 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, עוסקים בהעברת זכויות דיירות מוגנת בבית עסק. סעיף 23 (ב) קובע כי ילדי הדייר יהיו לדיירים אם עבדו עמו בעסקו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. סעיף 26 קובע דרישה מהותית נוספת: "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו." * **פרשנות מצמצמת:** בית המשפט הדגיש את המגמה בפסיקה לצמצם את תחולת חוק הגנת הדייר, בפרט כאשר מדובר בבתי עסק (כפי שמובא ב"עניין הנדיה" ו"צארום נ' פרלמוטר"). * **העברת זכויות בירושה (דייר נגזר):** * **הנטל להוכחה:** הנטל להוכיח את התקיימות תנאי סעיף 26 לחוק מוטל על הטוען לזכות דיירות מוגנת (עניין הנדיה, עמותת יד יפה). * **מבחן מעשי:** יש לבחון את העסק שהופעל בפועל על ידי הדייר המקורי, ואם הדייר הממשיך המשיך לנהל את אותו העסק. * **מצב העובדתי:** * **אי-הפעלת עסק כיום:** בית המשפט קבע כי אין מחלוקת שהנתבע אינו מפעיל כיום עסק בחנות. הנתבע מגיע לחנות, פותח אותה, אך היא ריקה. אף בא כוחו הודה שהחנות לא פעלה משנת 2022. * **סתירות בגרסת הנתבע:** הנתבע סתר עצמו לגבי סוג העסק שהופעל על ידי אביו (חנות צילום, חנות נעליים, מסעדה, חנות פלאפל, חנות צעצועים). * **אי-הפעלת העסק המקורי:** חלפו למעלה מ-5 שנים מפטירת אביו של הנתבע, וגם אם היה מופעל עסק מסוים בעבר, הוא אינו מופעל כיום. בית המשפט קבע כי לא די שהעסק המקורי הופעל במועד פטירת הדייר המוגן, אלא על הנתבע להוכיח שהעסק ממשיך להיות מופעל (גבשה נ' סנדוקה). * **העברת זכויות בטרם פטירה:** בית המשפט דחה את טענת הנתבע כי אביו העביר לו זכויות בחנות עוד בחייו. ההסכם משנת 2004 נחתם על שם האב, והפערים בין טענות הנתבע על העברה מוקדמת לבין חתימת האב על הסכם מאוחר יותר, מצביעים על כך שהבעלים הקודמים לא הסכימו להעברה, והאב המשיך לחתום על ההסכם. העברת תשלומי מיסים עירוניים אינה מהווה הוכחה להעברת זכויות דיירות מוגנת. * **נטישה:** בית המשפט קיבל את טענות התובע ועד מטעמו, כי החנות סגורה ונטושה מאז 2022. הפסקת שימוש עסקי במושכר מהווה עילה לפינוי (מרכוס נ' המר, בלכיוב נ' להב). * **הכרעה:** התביעה לפינוי התקבלה. הנתבע אינו עומד בתנאי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר, ולכן אינו זכאי להגנת דיירות מוגנת נגזרת. **ב. סוגיית כתובת הנכס:** * **העקרון המשפטי:** הרחבת חזית אסורה היא העלאת טענות שלא נטענו בכתב ההגנה. * **מצב העובדתי:** בית המשפט ציין כי טענת הנתבע בנוגע למספר הנכס (66 במקום 68) עלתה רק בסיכומים, ולא בכתב ההגנה, מהווה הרחבת חזית. יתרה מכך, הובהר על ידי התובע, ולא הוכחש על ידי הנתבע, כי מדובר בנכס אחד עם שני מספורים, ושני הצדדים הסכימו לכך. * **הכרעה:** טענה זו נדחתה. **ג. דמי שימוש / שכירות:** * **העקרון המשפטי:** כאשר דייר מוגן נכשל בהוכחת זכויותיו, הוא נחשב למחזיק שלא כדין ועליו לשלם דמי שכירות מלאים. הנטל להוכיח את גובה דמי השכירות הראויים מוטל על התובע. * **מצב העובדתי:** * **הפרדה בין תביעות:** בית המשפט קבע כי מכיוון שהנתבע אינו דייר מוגן, הוא חייב לשלם דמי שכירות מלאים. * **חוסר הוכחה לגובה דמי השימוש:** התובע לא הגיש כל אסמכתא או ראיה לגובה דמי השכירות הראויים (3,000 דולר לחודש). * **עדות שמיעה:** בית המשפט לא יכול היה להסתמך על דברי הנתבע לגבי דמי שכירות של 3,000 ₪ לחודש, שכן מדובר בעדות שמיעה, שלא גובתה בראיות אחרות, וגם לא ברור אם החנויות המוזכרות תואמות את החנות נשוא התביעה מבחינת מצב ותחזוקה. * **מצב החנות:** מצבה הפיזי של החנות (ריח רטיבות, סירחון) משפיע על גובה דמי השכירות, והנתונים הללו לא היו ידועים במלואם. * **הכרעה:** התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים נדחתה מחמת חוסר הוכחה. **ד. חיובים כספיים נוספים:** * **דמי שכירות על פי הסכם:** למרות דחיית התביעה לדמי שימוש ראויים, הנתבע חויב לשלם דמי שכירות על פי הסכם השכירות החתום (שלא פורט מהם), עד למועד הפינוי. * **שחרור כספים שהופקדו:** דמי שכירות ששולמו על ידי הנתבע (ספטמבר 2023 עד ספטמבר 2025) הופקדו בקופת בית המשפט וישחררם לתובע. * **תשלום דמי שכירות עתידיים:** על הנתבע לשלם דמי שכירות יחסיים לחודשים אוקטובר 2025 עד מרץ 2026 (250 דינר, שהם 1,300 ₪). * **הוצאות ושכר טרחת עורך דין:** הנתבע חויב בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. **עקרונות משפטיים וחידושים:** 1. **פרשנות מצמצמת של חוק הגנת הדייר:** בית המשפט ממשיך במגמה לצמצם את תחולת החוק, במיוחד בבתי עסק, תוך הדגשת הצורך בעמידה מדויקת בתנאים הקבועים בחוק, דוגמת המשך הפעלת העסק המקורי. 2. **הנטל להוכחה בדיירות מוגנת:** הנטל מוטל במלואו על הטוען לזכות, ונדרשת הוכחה עובדתית מוצקה, ולא רק טענות בעל פה. 3. **הבחנה בין דיירות מוגנת לדייר נגזר:** בית המשפט הדגיש כי דיירות מוגנת בבית עסק אינה עוברת אוטומטית, ונדרשת עמידה בתנאים מחמירים, ובפרט המשך הפעלת העסק. 4. **חשיבות ההוכחה של גובה דמי שימוש:** גם במקרים בהם פינוי מוצדק, הטענה לדמי שימוש ראויים מחייבת הוכחה ברורה של שווי השוק, ולא ניתן להסתמך על עדות שמיעה או טענות לא מבוססות. 5. **הרחבת חזית:** בית המשפט דחה טענות שלא הועלו בכתב ההגנה, תוך הדגשת החשיבות של סדרי דין. **סיכום** בית המשפט קיבל את תביעת הפינוי, בקובעו שהנתבע אינו זכאי להגנת דיירות מוגנת. הסיבה העיקרית היא אי-הפעלת העסק בחנות, סתירות בגרסת הנתבע בנוגע לסוג העסק, וחוסר עמידה בתנאי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר. לעומת זאת, התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים נדחתה בשל חוסר הוכחה מצד התובע לגובה דמי השכירות הראויים. הנתבע חויב לשלם דמי שכירות על פי הסכם השכירות הקיים עד למועד הפינוי, וכן הוצאות משפט.