ו"ע 44889-10-13

תקציר

הדיון נסוב סביב פרשנות החוק לעניין פטור ממס שבח למכירת דירות מגורים בישראל. באופן ספציפי, השאלה היא האם עסקאות לפי תמ"א 38/2 (תמ"א 38/2) זכאיות לפטור ממס הקבוע בסעיף 6 להוראת שעה. עסקאות תמ"א 38/2 כוללות מכירה חלקית של זכויות בעלי הדירות לקבלן-יזם, אשר בתמורה מספק שירותי בנייה לבניית הדירות החדשות של הבעלים. בית המשפט מתייחס תחילה לתנאי הפטור, המחייב מכירת "דירת מגורים מזכה". היא דוחה את טענת המשיב כי דירות המיועדות להריסה אינן זכאיות, שכן היא מוצאת כי המשיב אינו רשאי להעלות טענה זו לראשונה בשלב הערעור. בית המשפט קובע כי הדירות נשוא הערעורים הן אכן "דירות מגורים". לאחר מכן, בית המשפט בוחן האם עסקאות קומבינציה מסוג מכר חלקי מקיימות את התנאי של מכירת "כל הזכויות במקרקעין". הוא בוחן את סעיף 49א לחוק ואת הלכת בן עמי, המפרשת את החוק באופן רחב כך שיכלול עסקאות קומבינציה. עם זאת, בית המשפט מבחין בין הוראת השעה לבין סעיף 49א, ומציין כי המחוקק התייחס באופן ספציפי לעסקאות קומבינציה בזו האחרונה אך לא בהוראת השעה. מסקנתה היא כי היעדר הסדר ספציפי בהוראת השעה מרמז כי הפטור אינו מיועד לעסקאות קומבינציה. אשר לסעיף 6(א)(4) להוראת השעה, המאפשר פטור מידתי בעת מכירת חלק מדירת מגורים, מסכים בית המשפט לפרשנותו של המשיב. נמצא כי סעיף זה חל על מצבים שבהם מספר בעלים מוכרים את חלקם האינדיבידואלי בנכס, ולא על עסקאות קומבינציה. לבסוף, בית המשפט מתייחס לטענת המערערים כי תכליתו החקיקתית של הוראת השעה מצדיקה פטור לעסקאות קומבינציה. היא דוחה טענה זו, ומדגישה כי הוראת השעה נועדה להגדיל את היצע הדירות למגורים באופן מיידי, מה שלא קורה בעסקאות קומבינציה שהשלמתן אורכת מספר שנים. לפיכך, בית המשפט קובע כי הפטור ממס שבח בסעיף 6 להוראת השעה אינו חל על עסקאות תמ"א 38/2. לפיכך, מוצע לדחות את הערעור ולהטיל על המערערים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. בעוד שני חברי הוועדה מסכימים עם פסק הדין, החבר השלישי, עו"ד דן מרגליות, מביע הסתייגות מסוימת וסבור כי יש להחיל את פסק דין בן עמי על הוראת השעה.