ת"א 38738-10-22

תקציר

בית משפט השלום בהרצליה, בעניין עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' Nahlawi*, התייחס לתביעה לפינוי ממקרקעין. החלטת בית המשפט התמקדה במעמדו של הנתבע כדייר מוגן על פי הדין הישראלי, ובפרט על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **דיירות מוגנת וזכויות נגזרות:** העיקרון המשפטי המרכזי העומד על הפרק הוא מושג הדיירות המוגנת, כפי שנקבע בחוק הגנת הדייר. בית המשפט דן בהרחבה כיצד ניתן להעביר זכות זו. הוא הבחין בין "דיירים מוגנים חוזיים" (שוכרים מקוריים) לבין "דיירים נגזרים", שזכויותיהם נובעות מהדייר המקורי. החוק מאפשר העברת זכויות שכירות לבן זוג, ובהיעדרם, לילדים. * **חידוש/הבהרה:** פסק הדין מבהיר את התנאים בהם "דייר דחוי" (מי שהיה זכאי אלמלא קיומו של דייר קודם) יכול לרשת זכויות שכירות. הדבר מחייב עמידה בתנאים המפורטים בסעיף 20 לחוק ובדרישות מחמירות נוספות המפורטות בסעיף 27(1), לרבות התנאי המכריע של אי בעלות על דירת מגורים נוספת בעת מותו של השוכר הקודם או חדל להחזיק במושכר. בית המשפט התייחס ל-*Shefi v. עיזבונה של שושנה שדזונסקי ז"ל* כדי להדגיש את התנאים המחמירים הללו. * **נטל ההוכחה והנטל המשתנה:** היבט משמעותי של פסק הדין כרוך בנטל ההוכחה המשתנה. * **חידוש/יישום:** בית המשפט מצא כי במקרים בהם שוכר מחזיק בנכס במשך עשרות שנים ללא התנגדות וללא הסכמי שכירות חדשים, הנטל עובר למשכיר להוכיח כי חוק הגנת הדייר אינו חל. עיקרון זה יושם בעניינו של הנתבע, בו עמידר לא הציגה ראיות מספיקות כדי להפריך את מעמדו כדיירות מוגנת לאחר שהוא ומשפחתו התגוררו בו שנים רבות. הדבר עולה בקנה אחד עם עקרונות הפסיקה הקבועים שנראו בפסק הדין *להב לוי אחזקות נדל"ן בע"מ נ' אבי גואטה* ו-*נדאל דענה נ' חפיזה בדר*. * **משקל ראייתי של תיעוד ועדות:** בית המשפט ניתח את הראיות שהוצגו, והדגיש את המשקל שניתן לצורות שונות של הוכחות. * **הבהרה:** בעוד שרישומי מרשם האוכלוסין הוכרו כראיה לכאורה למגורים (*ברזילי נ' שאול*), בית המשפט ציין כי הם אינם חד משמעיים. באופן מכריע, בית המשפט נתן משקל משמעותי לעדותו של העד עמידר עצמו, שחזר והצהיר כי הנתבע עמד בדרישות הפורמליות לדיור מוגן, כאשר הנושא היחיד שנתפס הוא הבנייה האסורה לכאורה. הכרה פנימית זו של התובע החלישה באופן משמעותי את טענותיהם המאוחרות יותר לגבי זכאותו של הנתבע. * **בנייה אסורה ופינוי:** נבחנה ביסודיות הטענה בדבר בנייה אסורה כעילה לפינוי. * **העיקרון המשפטי:** בית המשפט חזר והדגיש כי על מנת שפינוי המבוסס על בנייה אסורה יצליח, על המשכיר לספק ראיות ברורות ומספיקות. * **חידוש/יישום:** תביעתה של עמידר נכשלה בשל היעדר הוכחות קונקרטיות. בית המשפט הצביע על היעדר שרטוטי מדידה מקוריים להשוואה, על המקור והעיתוי הלא ברורים של השרטוט שסופק, ועל חוסר היכולת של עד עמידר לזהות את האזורים הספציפיים שבהם בוצעה פלישה או הריסה לכאורה. התקופה הממושכת של שתיקה וחוסר מעש מצד עמידר, למרות שידעה על עיסוקה ארוך הטווח של המשפחה ועל כל הרחבה לכאורה, ערערה עוד יותר את טענתם. עדותה של בתו של הנאשם, שלא הופרכה על ידי עמידר, כי לא בוצעה בנייה במהלך 45 שנות מגוריה, הייתה אף היא גורם מרכזי. * **סעד מן הצדק (שיקולים שוויוניים):** בית המשפט הדגים את יישומם של עקרונות שוויון בתיקי פינוי. * **עיקרון משפטי:** בית המשפט הכיר בדוקטרינה של "סעד מן הדין", המאפשרת לשקול את הנסיבות האישיות, משך השכירות והתנהגות שני הצדדים בעת החלטה על פינוי. עיקרון זה נועד למנוע תוצאות קשות מדי או בלתי מידתיות שעלולות לנבוע מיישום קפדני של החוק. בית המשפט ציטט בעניין זה את *נסים אביסריס נ' טובה אלברטל* ו*ועדת נאמני הווקף המוסלמי עכו נ' מדיאן בקיר כורדי*. * **חידוש/יישום:** במקרה הספציפי הזה, בית המשפט מצא כי פינוי נתבע בן 73 שהתגורר בנכס עם משפחתו מאז 1949, ללא תביעות נגדיות במשך עשרות שנים, יגרום "לנזק גדול, אם לא בלתי הפיך, ובלתי סביר". הדגש החזק הזה על ההשפעה האישית הקשה וההיסטוריה הארוכה של הכיבוש הובילו את בית המשפט להעניק סעד של צדק, גם אם התקיימה בנייה אסורה (שבכל מקרה לא הוכחה). * **ויתור והשתק (משתמע):** אמנם לא צוין במפורש ככזה, אך נימוקי בית המשפט בדבר חוסר המעש הממושך של עמידר מרמזים על אלמנט של ויתור או השתק משתמע. * **בקשה:** בית המשפט ציין כי הימנעותה של עמידר מטיפול בסוגיות של תשלום דמי שכירות או בנייה לכאורה במשך עשרות שנים, למרות שהייתה מודעת למצב, החלישה את טענותיהם. שתיקתם וחוסר המעש שלהם במשך שנים רבות הוצגו כגורמים שיכולים לסכל תביעת פינוי, במיוחד בכל הנוגע לחובות שכר דירה. זאת, בקנה אחד עם עקרונות לפיהם חוסר מעש ממושך של בעל דירה יכול להוביל לדחיית תביעות פינוי, כפי שראינו בפסק הדין עמידר חברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' עמידר חברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ. עיריית תל אביב-יפו*. לסיכום, בית משפט השלום בהרצליה דחה את תביעת הפינוי של עמידר, והכיר בנתבע כדייר דחוי בעל זכויות דירות מוגנות. ההחלטה התבססה על הוכחה מוצלחת של הנתבע למעמדו המוגן, כישלונו של התובע לבסס טענות בדבר בנייה אסורה בשל חוסר ראיות מספיקות וחוסר מעש ממושך, והפעלת שיקול דעתו של בית המשפט להעניק סעד מן הצדק, בהתחשב בהשפעה האישית הקשה על התושב לטווח ארוך.