ת"א 21155-03-16

תקציר

המחלוקת בין התובעים למדינה נסובה סביב חישוב פיצויי ההפקעה בעקבות הפקעת זכויות התובעים בחלקת קרקע. התובעים טוענים כי יש לחשב את דמי החכירה כאחוז מערכו המשתנה של המגרש מדי שנה, בעוד המדינה דוגלת בשיטת השוואה לעסקאות חכירה בפועל. בית המשפט שואף לקבוע את שיטת החישוב הראויה. השופט פותח בקביעה כי פיצויי הפקעה צריכים להעמיד את בעל הקרקע באותו מצב בו היה נמצא אלמלא ההפקעה. פיצוי זה נועד לא להיטיב ולא לרעת הצד המופקע. על פי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, סכום הפיצוי נקבע על ידי הערכת שווי השוק של הקרקע בעת ההפקעה. השיטה הנפוצה ביותר להערכת שווי זה היא שיטת ההשוואה, הבוחנת עסקאות בפועל בסמוך לקרקע המופקעת. במקרים בהם קיים פער זמן משמעותי בין הפקעה להעברת החזקה, נכנס לתמונה סעיף 13 לפקודה. היא מחייבת פיצוי נוסף בגין האיחור, כדי לתמרץ תשלומים במועד על ידי הרשות המפקיעה. בית המשפט מכיר בשלושה מסלולים חלופיים לחישוב פיצוי זה, לרבות פיצוי שווי הון נומינלי, לצד הפסד דמי חכירה או פיצוי פורה בצורת ריבית. התובעים בחרו לתבוע פיצויים לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה. לאחר מכן פונה השופט לסוגיה השנויה במחלוקת של אובדן דמי חכירה. פסיקה קודמת, בעיקר בפרשות הייטנר ואיסמעיל, קובעת כי יש לגזור עמלות אלה מהערך המשתנה של הקרקע מדי שנה, ולא להתבסס על עסקאות חכירה היפותטיות. הרציונל העומד מאחורי גישה זו הוא להבטיח כי הצד המופקע יקבל את המקבילה הכספית למה שהיה מרוויח אלמלא הופקעו זכויותיו. מר אושרת, המומחה שמונה על ידי בית המשפט, הציע שיעור דמי חכירה של 6% מהערך המשתנה של המגרש מדי שנה. השופט מוצא את חוות דעתו מקצועית, מפורטת ועולה בקנה אחד עם פסיקות קודמות. יתר על כן, היא מקבלת חיזוק מעמדת המדינה עצמה בעבר בנוגע לשיעורי דמי החכירה במקרים דומים, המקנה אמינות למסקנתו של מר אושרת. עוד מזכיר השופט כי בתי המשפט אימצו לא פעם שיעור דמי חכירה של 6% במקרים של נסיבות דומות. לאחר ששקל היטב את הטיעונים והראיות, השופט פוסק לטובת התובעים. הם מאמצים את המלצתו של מר אושרת לשיעור דמי חכירה בשיעור של 6%, החל משווי המגרש המשתנה מדי שנה, החל ממועד כניסת ההפקעה לתוקף. השופטת מפרטת גם את תהליך התשלום, הכולל החזר אגרת בית משפט, שכר טרחת עורך דין וחלקם של התובעים בשכרו של מר אושרת. בנוסף, נדרש ניכוי של 10% מסכום הפיצוי בגין תשלומי המס, שיועברו לרשויות המס על ידי הנתבע. יתרת הסכומים ישולמו בתוך 45 יום מיום מתן פסק הדין, או שיצברו ביניהם הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק.