ע"א 166/77

תקציר

בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו הכריע בערעור על עסקת נדל"ן כושלת והמחלוקת שבאה בעקבותיה על שכר טרחת תיווך. המערער, רוכש פוטנציאלי, פנה למתווך כדי למצוא דירה לרכישה. המתווך, ששימש כמתווך, הציג את הקונה בפני מוכר, מה שהוביל לעריכת מזכר הבנות וחתימה על ידי שני הצדדים. אלא שהעסקה נפלה כאשר התברר כי המוכר מחזיק רק במחצית מהדירה, כאשר המחצית השנייה נמצאת בבעלות אשתו שסירבה לחתום על החוזה. סירובה של האישה התבסס על סירובם של הרוכש ועורך הדין לרשום סכום פיקטיבי נמוך יותר בחוזה להפחתת מס שבח מקרקעין. השאלה המרכזית הייתה האם המתווך זכאי לדמי תיווך למרות העסקה הכושלת. דעת הרוב של בית המשפט קבעה כי המתווך לא עמד בהתחייבותו כלפי הרוכש, שכן ההסכם היה לרכישת הדירה כולה, דבר שאינו בר השגה. תפקידו של המתווך התרחב מעבר להקדמה פשוטה, והוא הכין וערך את המזכר, כשהוא משמש כסוכן של הקונה. לפיכך, חובת הזהירות כלפי הקונה חייבה את המתווך לאמת את טענת הבעלות של המוכר, דבר שלא עשה. בנוסף, ציין בית המשפט כי חובת הזהירות של המתווך הייתה צריכה להבטיח כי התזכיר יכלול ערבויות לכך שהמוכר ירשום את הדירה על שם הקונה. טענת המתווך כי הסכם נפרד בין הרוכש למתווך מחייב את הרוכש לשלם את מלוא דמי התיווך גם במקרה של הסכם בטל נדחתה. בית המשפט הגיע למסקנה כי יש לקבל את הערעור, ולהחזיר את פסק הדין המקורי הדוחה את תביעת המתווך. שני שופטים הסכימו עם התוצאה אך לא תרמו לדיון בחובת האמונים, ומצאו כי אין צורך להכריע במקרה זה. ההחלטה הדגישה את חשיבותה של חובת הזהירות האלמנטרית בענף הנדל"ן, במיוחד עבור מגשרים שהם הדיוטות בעניינים משפטיים.