ע"א 46785-06-20

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, המתמקד בעקרונות המשפטיים ובחידושים המשפטיים העולים ממנו, בהתבסס על הנתונים שנמסרו בלבד: **ניתוח משפטי - ע"א 46785-06-20 צירקין נ' היס ואח'** **1. סוגיית הבעלות בחלל כפול בבית משותף – הדיון הקנייני** הסוגיה המרכזית בפסק דין זה עוסקת בהגדרת הבעלות של חלל פתוח ("חלל כפול") בבית משותף, המתחיל ברצפת מרפסת של דירה אחת ומסתיים בתקרת הדירה שמעליה. השופטים נדרשו להכריע האם החלל הכפול כולו שייך לדירה שתחתיה, או שחלקו העליון (הנמצא בגובה הקומה העליונה) מהווה רכוש משותף. **עקרונות משפטיים מרכזיים:** * **סעיף 11 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"):** סעיף זה קובע כי הבעלות בקרקע מתפשטת בכל העומק שמתחתיה ובכל החלל שמעליה. * **סעיף 53 לחוק המקרקעין:** קובע כי הוראות החוק החלות על מקרקעין יחולו גם על דירות בבית משותף, בשינויים המחויבים. * **הלכת גלבורט (ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807):** פסק דין מנחה זה קבע כי יש ליישם את סעיף 11 לחוק המקרקעין על בתים משותפים "בשינויים המחויבים". משמעות הדבר היא שבעוד שבעלות בדירה אינה מתפשטת אוטומטית לכל העומק שמתחתיה (בניגוד לקרקע רגילה), כך גם הבעלות בחלל הרום (החלל שמעל) אינה מתפשטת באופן אוטומטי עד אינסוף. השופט שמגר (כתוארו אז) הדגיש כי יש לבחון את נושא הבעלות על פי מהות יחסי הגומלין בבית המשותף, הכוללים בהכרח רכוש משותף. כל גריעה מהרכוש המשותף מחייבת הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות, ואין לפרש זאת בהרחבה או בהיסק מכללא. * **סעיף 52 לחוק המקרקעין (הגדרת "רכוש משותף"):** מגדיר את הרכוש המשותף כ"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות", ובכלל זה הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי מדרגות, וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את רובם, אפילו הם נמצאים בתחומי דירה מסוימת. הפסיקה מבססת על הגדרה זו את העיקרון כי הגדרת הרכוש המשותף היא שיורית – כל שאינו דירה הוא רכוש משותף. **החידוש המשפטי בפסק דין זה:** * **יישום "השינוי המחויב" של סעיף 11 לחוק המקרקעין לחלל כפול:** השופט אטדגי, אליו הצטרפו יתר השופטים, קבע כי "השינוי המחויב" בהחלת סעיף 11 לחוק המקרקעין על בתים משותפים, ביחס לחלל הרום שמעל דירה, הוא שתחום הבעלות של בעל הדירה בחלל שמעל מרפסתו או שטח פתוח אחר בדירתו **מגיע עד גובה תקרת דירתו בלבד**. החלל שמעל גובה תקרה זו, לשיטתו, **אינו שייך לבעל הדירה, אלא לכלל בעלי הדירות בבניין**. * השופטת שבח תומכת בקביעה זו ומדגישה כי היקף הרום בבית משותף שונה מבית פרטי, ואינו בלתי מוגבל, נוכח השקתו לדירות אחרות. * **הגדרת החלל העליון כ"רכוש משותף":** בעקבות הקביעה לעיל, נקבע כי החלק העליון של החלל הכפול, הנמצא מעבר לגובה תקרת דירת המשיבים (בגובה קומה 13), הוא **רכוש משותף**. זאת, בין אם הוא נכלל תחת ההגדרה המפורשת של "רכוש משותף" (שאינה בהכרח מוחשית) ובין אם הוא נחשב כנכס המשותף לכל בעלי הדירות (בדומה לזכויות בנייה), שאין בעל דירה יכול לנכס לעצמו. * **השלכות על התקנת הסוכך:** מכיוון שהחלל העליון הוגדר כרכוש משותף, הרי שהמשיבים אינם רשאים להתקין בו את הסוכך ללא הסכמת כל בעלי הדירות, מכיוון שהתקנת הסוכך מהווה למעשה הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירתם, דבר האסור ללא הסכמה כאמור (סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין). **2. עניין היתר בנייה ומטרד ליחיד** **עניין היתר בנייה:** * **עקרון:** החוק קובע כי יש צורך בהיתר בנייה לעבודות בנייה מסוימות. * **הכרעה בפסק הדין:** השופטים בחרו שלא להכריע באופן סופי בשאלת הצורך בהיתר בנייה להתקנת הסוכך. הסיבה העיקרית לכך היא שההכרעה בסוגיה הקניינית (החלל העליון כרכוש משותף) מייתרת את הדיון לגבי החלק העליון. לגבי החלק התחתון (בגובה מרפסת המשיבים), נקבע שהמערערת לא עמדה על סילוקו, ולכן שאלת ההיתר נותרת בגדר היחסים שבין המשיבים לוועדה המקומית. * **חידוש/הבהרה:** פסק הדין מדגיש כי סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לשאלות תכנוניות ואינה מתייחסת לסוגיות קנייניות. אישור של הוועדה המקומית לבעלי דירות אחרים לבצע שינויים דומים אינו יכול להשפיע על שאלת זכות הבעלות בחלל הנדון. **עניין מטרד ליחיד (סעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]):** * **עקרון:** מטרד ליחיד מתקיים כאשר אדם מתערב ללא סבירות בשימוש במקרקעין של אחר או בהנאה מהם. * **הכרעה בפסק הדין:** * **השופט אטדגי:** נמנע מהכרעה בסוגיית המטרד, שכן סביר כי התקנת הסוכך בחלקו העליון תוסר כפועל יוצא של ההכרעה הקניינית, ובכך יוסר המטרד. * **השופטת יעקובוביץ:** סברה כי פתיחה וסגירה של סוכך גלילה אינה מהווה "הפרעה של ממש לשימוש סביר" של המערערת, שכן החלל אינו נחסם באופן תמידי. לדידה, יש להשיב את התיק לבית משפט השלום להכריע בשאלת המטרד, תוך התחשבות בכך שמדובר בחלל משותף. * **השופטת שבח:** הביעה דעה ברורה כי התקנת הסוכך אכן פוגעת בהנאת המערערת מהחלל הפתוח, מהמרחב, מהאוורור ומהנוף. היא אף ציטטה מלומדים ופסיקה המדגישים כי כל פגיעה ברכוש המשותף, גם אם אינה מהותית או גורמת נזק ממשי, די בה כדי להצדיק סעד, שכן יש לשמור על שלמות מוסד הבתים המשותפים. * **התוצאה המשולבת:** אף על פי שהשופטת יעקובוביץ העלתה ספק לגבי הגדרת המטרד, הרוב (השופט אטדגי והשופטת שבח) פסקו כי יש להורות על הסרת חלקו העליון של הסוכך. בכך, למעשה, נמנעה הכרעה שיפוטית מפורשת בנושא המטרד, אך המסר ברור – פגיעה ברכוש המשותף, גם אם קלה, אינה מתקבלת על הדעת. **3. עניין הסכם השיתוף ותקנון הבית המשותף** * **הכרעה בפסק הדין:** השופטים קבעו כי ההפניות להסכם השיתוף ולתקנון הבית המשותף, שהוצגו על ידי הצדדים, אינן מסייעות לאף אחד מהם. ההסכמים הללו מבטיחים את זכותו של כל בעל דירה לשימוש בדירתו, אך **אינם מתירים שימוש בלעדי בחלק מהרכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות**. **4. הליכים מקלים ושיקולי מדיניות שיפוטית** * **הצעות חלופיות:** במהלך הדיון, בית המשפט הציע מספר פתרונות חלופיים, לרבות גישור, הכשרת המסך בהיתר, או השארת חלקו התחתון והסרת העליון. * **הסירוב של המשיבים:** המשיבים סירבו לקבל את ההצעות, ובחרו לדרוש פסק דין. * **החלטת בית המשפט:** בית המשפט, ברוח של חיפוש אחר פתרון פרגמטי ויצירת יחסי שכנות טובים, המליץ על **הסרת חלקו העליון של הסוכך בלבד**, והותרת חלקו התחתון. כמו כן, בוטלו ההוצאות שנפסקו לחובת המערערת בבית משפט קמא, והוחלט שלא לפסוק הוצאות בערעור. **סיכום החידושים המשפטיים:** 1. **קביעה תקדימית לגבי גבולות הבעלות בחלל הרום בבית משותף:** פסק הדין מחדד ומבהיר כי בעלות בדירה בבית משותף אינה מתפשטת באופן אוטומטי בכל החלל שמעליה. גבול הבעלות של בעל דירה בחלל שמעל דירתו (כגון מרפסת) מוגבל, ככלל, עד גובה תקרת דירתו. 2. **החלל שמעבר לגובה התקרה הינו רכוש משותף:** קביעה זו משמעה כי כל ניסיון להצמיד או לנכס חלל זה לדירה ספציפית ללא הסכמת כל בעלי הדירות מהווה פגיעה ברכוש המשותף. 3. **הדגשת העיקרון של שמירה על מראה וייעוד הבניין:** השופטת שבח הדגישה את חשיבות התכנון האדריכלי המקורי של הבניין, הכולל חללים פתוחים, וקבעה כי אין לאפשר פגיעה בחזית הבניין ובאופיו האוורירי, גם אם הפגיעה אינה "אפוסית" או גורמת לנזק ממשי. 4. **פרשנות מחמירה לפגיעה ברכוש משותף:** הציטוט של פרופ' דגן מחזק את הגישה כי כל "שלילה תמידית של החזקה ברכוש המשותף" מחייבת הסכמה כללית, גם אם לא נגרם נזק ממשי, על מנת למנוע התמוטטות מוסד הבתים המשותפים. פסק הדין מהווה הבהרה חשובה לגבי זכויות הבעלות והשימוש בחללים פתוחים בבתים משותפים, ומחזק את ההגנה על הרכוש המשותף מפני ניכוסים פרטניים.