רע"א 22773-11-25

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעיקרים המשפטיים ובחידושים, בהתבסס אך ורק על המידע שסופק: **ניתוח משפטי של רע"א 22773-11-25 (בית המשפט העליון)** **מבוא** פסק הדין הנדון בבקשת רשות ערעור (רע"א) בפני בית המשפט העליון עוסק בסכסוך ארוך שנים בנוגע לבניית "מגדל ממ"דים" על ידי המבקשים, הגובל במגרשם של המשיבים. הסכסוך התגלגל בערכאות שונות, ובמקרה זה בית המשפט העליון דן בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר הפך את החלטתו של בית משפט השלום והורה על הריסת חלק ממגדל הממ"דים. **רקע עובדתי והליכים קודמים** 1. **אישור התכנית והיתר הבנייה:** המבקשים קיבלו אישור לתכנית נקודתית להכשרת בנייה קיימת של שלוש יחידות דיור. בעקבות דרישת פיקוד העורף למיגון, הגישו בקשה להקלה לבניית מגדל ממ"דים בגובה שלוש קומות, סמוך לגבול המגרש. הבקשה פורסמה ואושרה על ידי הוועדה המקומית, והמבקשים החלו בבנייה. 2. **התנגדות המשיבים וביטול ההיתר:** המשיבים התנגדו לבנייה, לאחר שהתברר כי לא קיבלו הודעה כדין על הבקשה להיתר. הוועדה המקומית השעתה את ההיתר וקיימה דיון בהתנגדות, אך בסופו של דבר דחתה אותה והיתר הבנייה נותר על כנו. 3. **ועדת הערר:** המשיבים עררו לוועדת הערר המחוזית, אשר קיבלה את הערר. ועדת הערר מצאה כי קיימת אי-ודאות לגבי מידות המרווחים והאם הבנייה חורגת מהמגרש, וכן כי המגדל פוגע בנוף ובאור ובאוויר של המשיבים. נקבע כי הקומות העליונות ייבנו במרווח אחר, ואילו הקומה התחתונה תישאר במקומה, בכפוף לכך שלא תהיה חריגה למגרש המשיבים. נקבע במפורש כי לא תהיה בנייה של ממ"דים בקומות העליונות בגבול המגרש. 4. **עתירות וערעורים מנהליים:** המבקשים עתרו לבית המשפט לעניינים מנהליים נגד החלטת ועדת הערר, אך עתירתם נדחתה. ערעור שהגישו לבית המשפט העליון נמשך על ידם. 5. **עמדת פיקוד העורף:** לאחר מכן, פיקוד העורף הודיע כי אינו יכול לאשר חלופות לבניית הממ"דים שהוצעו על ידי ועדת הערר, והדגיש כי הריסת המגדל עלולה לגרום נזקים למבנה הקיים ולמנוע מהמבקשים מרחב מוגן. 6. **תביעת המשיבים:** המשיבים הגישו תביעה לבית משפט השלום להריסת מגדל הממ"דים ולקבלת פיצויים, בטענה לפלישה למגרשם, חסימת אור ואוויר ופגיעה בנוף. 7. **פסק דינו של בית משפט השלום:** בית משפט השלום דחה את בקשת ההריסה וחייב את המבקשים בפיצויים. בית המשפט הסתמך על הלכת **רוקר נ' סלומון** (להלן: עניין רוקר), וקבע כי הפגיעה בזכות הקניין של המשיבים הינה "מזערית" ואינה מצדיקה הריסה, וכי המשיבים, בכך שהם דורשים הריסה של מבנה שנבנה כדין (גם אם ההיתר בוטל לאחר מכן) כדי ליהנות ממרפסת שנבנתה ללא היתר, נוהגים בחוסר תום לב. מנגד, נקבע כי הריסת הממ"דים תגרום למבקשים נזקים משמעותיים. 8. **פסק דינו של בית המשפט המחוזי:** בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור המשיבים והורה על הריסת שני הממ"דים העליונים, תוך חיוב המבקשים להסיר את הפלישה בקומת הקרקע. בית המשפט המחוזי הפך את קביעות בית משפט השלום, וקבע כי: * מדובר במבנה ללא היתר בנייה תקף מזה עשור. * הפלישה פוגעת בזכות הבעלות, שיש לתת לה עדיפות על פני תום הלב. * הפגיעה אינה "פחותה", אלא מדובר במבנה מסיבי ודומיננטי הפוגע בצפיפות ובנוף. * המבקשים לא פעלו בתום לב, שכן לא התאימו את הבנייה למניעת חריגה, למרות שהתחייבו לכך. * המבקשים לא בחנו חלופות מיגון באופן ממצה. * הפיצוי שנפסק על ידי בית משפט השלום בוטל, והוחלט לדחות את ביצוע ההריסה בשנתיים. **הבקשה לבית המשפט העליון (רע"א)** המבקשים עתרו לקבלת רשות ערעור, בטענה כי הותרת פסק דינו של בית המשפט המחוזי על כנו תגרום להם לעיוות דין חמור, שכן צו ההריסה יותיר אותם ללא מיגון אפקטיבי, נוכח עמדת פיקוד העורף. הם טענו כי שגה בית המשפט המחוזי בקביעותיו בנוגע להשתק פלוגתא, וביישום הלכת רוקר, ובפרט לגבי קביעת הפגיעה כלא "זוטי דברים" וכי נהגו בחוסר תום לב. **דיון והכרעה (בית המשפט העליון)** 1. **היקף הסקירה:** השופט כשר הדגיש כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק במקרים חריגים, בהם מתעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר דחיית הבקשה תגרום לעיוות דין. 2. **אי-עמידה בתנאי רשות ערעור:** השופט קבע כי הבקשה אינה עומדת בתנאים אלו. המבקשים אינם טוענים לקיומה של שאלה משפטית עקרונית. הם מתמקדים בטענת עיוות דין, הנובעת לטענתם מהשלכות פסק הדין עליהם (חוסר מיגון אפקטיבי, בנייה בתום לב). 3. **הגדרת "עיוות דין":** השופט הבהיר כי "עיוות דין" לעניין רשות ערעור ב"גלגול שלישי" אינו נבחן בחומרת התוצאה, אלא בקיומו של פגם מהותי בהליך (פרוצדורלי או אחר) שהיה בו כדי להשפיע על התוצאה. המבקשים לא הצביעו על פגם כאמור. 4. **הערות לגופו של עניין (מעבר לדרוש):** השופט הביע את דעתו כי גם לגופו של עניין, דין טענות המבקשים להידחות. * **זכות הקניין מול תום לב:** השופט הדגיש כי המשיבים תבעו הריסת בנייה בלתי חוקית הפולשת למגרשם ופוגעת בזכותם הקניינית. הוא הפנה להלכת רוקר ופסיקה עדכנית יותר (כמו ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה ורע"א 4657/21 כהן נ' משה"ב), לפיהן הדרך היא סילוק יד, ורק במקרים "חריגים שבחריגים" ניתן להגביל את עמידת בעל דין על זכויותיו הקנייניות. * **היקף הפגיעה:** השופט סבר כי הפגיעה במשיבים אינה בגדר "זוטי דברים". מדובר במבנה מסיבי ודומיננטי הפוגע בצפיפות ובנוף. * **תום לבם של המבקשים:** השופט הטיל ספק בתום לבם של המבקשים, שכן לא פעלו להתאמת הבנייה למניעת החריגה, למרות שהתחייבו לכך. * **חומרת הנסיבות:** השופט הדגיש כי במקרים של פגיעה משמעותית בזכות קניין מהמעלה הראשונה (בעלות במקרקעין), רק בנסיבות שהינן "מעבר ל-'חריגות שבחריגות'" בית המשפט לא יאכוף את הזכות הקניינית. לדעתו, בית המשפט המחוזי צדק בקביעתו כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות חריג מרחיק לכת שכזה. 5. **החלטה:** הבקשה נדחית. לאור העובדה שלא נתבקשה תגובה, אין צו להוצאות. **עקרונות משפטיים וחידושים** 1. **רשות ערעור ב"גלגול שלישי":** בית המשפט העליון שב והדגיש את הכלל לפיו רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק במקרים חריגים, כאשר מתעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר דחיית הבקשה תוביל לעיוות דין. יש להוכיח פגם מהותי בהליך, ולא רק תוצאה קשה. 2. **פרשנות "עיוות דין" בהקשר של רשות ערעור:** פסק הדין מבהיר כי "עיוות דין" בהקשר של רשות ערעור ב"גלגול שלישי" אינו נבחן בחומרת התוצאה, אלא בקיומו של פגם פרוצדורלי או אחר בהליך. טענה בדבר השלכות קשות של פסק הדין על הצד המפסיד, כשלעצמן, אינן מבססות טענה לעיוות דין. 3. **זכות הקניין והאיזון עם עקרון תום הלב (הלכת רוקר ופסיקה עדכנית):** פסק הדין מדגים את המתח המתמיד בין ההגנה החוקתית על זכות הקניין לבין עקרונות של תום לב, הגינות ומניעת ניצול לרעה של זכויות. * **עליונות זכות הקניין:** בית המשפט הדגיש כי ככלל, יש להעניק עדיפות לזכות הקניין, ובפרט במקרקעין, על פני עקרון תום הלב. * **הגבלת זכות הקניין – מבחן זהיר:** הכלל בדבר הגבלת עמידה על זכות קניינית מכוח תום הלב מחייב נקיטת שיקול דעת זהיר וגישה מתונה, לאור מעמדה החוקתי של זכות הקניין. * **"חריג שבחריגים":** בית המשפט אימץ את המבחן לפיו רק במקרים "חריגים שבחריגים", בהם הפגיעה בבעל המקרקעין היא קלה ומזערית, תום ליבו של הפולש מוחלט, והפגיעה בנתבע קיצונית, ניתן להגביל את אכיפת הזכות הקניינית. * **יישום בענייננו:** השופט מצא כי הפגיעה במשיבים אינה בגדר "זוטי דברים", ולכן נסיבות המקרה אינן מצדיקות הימנעות מאכיפת זכות הקניין, גם אם המבקשים טענו לתום לב ולפגיעה משמעותית מהריסה. 4. **חוסר תום לב בבנייה:** פסק הדין מצביע על מקרים בהם התנהלות הבונים, גם אם קיבלו היתר ראשוני, יכולה להיחשב כחוסר תום לב, במיוחד כאשר לא פעלו להתאמת הבנייה למניעת חריגות, למרות התחייבויות שניתנו בהליכים משפטיים. 5. **בנייה ללא היתר/היתר שבוטל:** פסק הדין מדגיש כי בנייה שנעשתה על פי היתר שבוטל, או ללא היתר תקף, נחשבת לבנייה בלתי חוקית, והיא עשויה לחייב סעדים כגון הריסה, גם אם המבנה נבנה בתום לב על פי היתר ראשוני. 6. **משמעות הפסיקה המנהלית על ההכרעה האזרחית:** בית המשפט המחוזי העלה את האפשרות שמתקיים השתק פלוגתא, אך נמנע מלקבוע מסמרות, כיוון שההליכים הקודמים היו בעלי אופי מנהלי. עם זאת, השופט כשר, בהערותיו, הביע דעתו כי גם ללא השתק פלוגתא פורמלי, מסקנות בית משפט השלום לא היו יכולות לעמוד, נוכח העקרונות המשפטיים בנוגע לזכות הקניין. **סיכום** פסק דין זה משקף את הגישה המרסנת של בית המשפט העליון במתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", ומדגיש את החשיבות של שמירה על זכות הקניין, תוך איזון זהיר עם עקרונות תום הלב. הוא מחדד את ההבחנה בין השלכות קשות של פסק דין לבין "עיוות דין" במובנו הפרוצדורלי, וכן מחזק את העיקרון כי פגיעה משמעותית בזכות קניין, כפי שנקבעה במקרה זה, עשויה להצדיק סעד של הריסה, אלא אם כן מתקיימים מקרים נדירים וחריגים ביותר.