ע"א 6369/95

תקציר

פסק הדין מתייחס לפרשנותו של סעיף 49ז לחוק מס שבח מקרקעין, שעניינו פטור ממס שבח במכירת דירות מגורים. המשיבים, בעלים משותפים של מגרש ובו בניין בן שלוש קומות, התקשרו בעסקת קומבינציה עם חברה קבלנית להריסת הבניין ולבניית בניין חדש. המשיבים העבירו את זכויותיהם לחברה תמורת ארבע דירות בבניין החדש ותשלומים נוספים. זכויות הבנייה במגרש אפשרו בניין בן ארבע קומות ושבע דירות, אך המשיבים היו זכאים לפטור ממס שבח רק במכירת שתי דירות מגורים. המחלוקת נסבה על אופן חישוב הפטור ממס בגין מכירת זכויות הבנייה. המשיבים טענו כי יש לחלק את שווי זכויות הבנייה בין שתי הדירות הפטורות ממס, ואילו המערערת (מנהל מס שבח מקרקעין) טענה כי יש לחלק את הזכויות שווה בשווה בין שלוש הדירות המועברות. דעת הרוב, שנכתבה על ידי השופט אנגלרד, קבעה כי יש לחלק את זכויות הבנייה באופן יחסי בין כל הדירות הקיימות, לרבות הדירה השלישית שאינה פטורה ממס. גישה זו, טען אנגלרד, עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק לראות את הנכס דרך היחידות הפיזיות של דירות המגורים. השופט טירקל, בדעת מיעוט, הציע שיטת חישוב שונה, המייחסת את זכויות הבנייה לכל דירה לפי שוויה וחלקה היחסי, תוך הגבלת הפטור לשוויה של כל דירה ללא זכויות הבנייה. דעת מיעוט נוספת, שנכתבה על ידי השופט מצא, הסכימה עם שיטת המערערת לחלק את זכויות הבנייה באופן שווה בין שלוש הדירות. עם זאת, טען מצא כי יש לחייב את המשיבים במס שבח רק בגין הדירה השלישית, מבלי לייחס לה אחוזי בנייה כלשהם. כל שופט הדגיש את חשיבות פרשנות החוק לטובת הנישום. בסופו של דבר קיבל בית המשפט העליון את הערעור וביטל את פסק דינה של ועדת הערר, בקובעו כי המשיבים פטורים ממס שבח בגין שני שלישים מהתמורה, המייצגת את שווי שתי הדירות לפי מבחני בטאט, בתוספת שני שלישים מזכויות הבנייה. השליש הנותר של התמורה, המייצג את שווי הדירה השלישית, חויב במס שבח.