ערר 1050-12-24

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של החלטת ועדת הערר, המתמקד בעיקר בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס על הנתונים שסופקו: **ניתוח משפטי של החלטת ועדת הערר בעניין נחום ברון נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה אשקלון ואח'** **מבוא** החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז דרום (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה") בפני יו"ר עו"ד עמית אופק וחבריה, דנה בערר שהוגש על ידי מר נחום ברון (להלן: "העורר") כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשקלון (להלן: "המשיבה 1") לאשר בקשה להיתר בנייה הכוללת הקלות משמעותיות. הבקשה להיתר נוגעת להקמת מבנה מגורים בן 4 קומות וקומת מרתף, הכולל 16 יחידות דיור ובריכת שחייה על גג המבנה, ברחוב דוד בוזגלו באשקלון. ההקלות המרכזיות כללו סטייה מקווי בניין אחורי, הגבהת גובה, הוספת בריכת שחייה על הגג, מיקום צובר גז והגבהת קיר תמך. **עקרונות משפטיים מרכזיים שעלו בהחלטה:** 1. **מהות ההתנגדות – התנגדות לתוכנית מול התנגדות להקלה:** * **עיקרון:** בית המשפט ורשויות התכנון מבחינים באופן עקבי בין התנגדות לתוכנית בניין עיר (תב"ע) עצמה, לבין התנגדות לבקשת היתר מכוח תוכנית מאושרת, ובפרט להקלות הניתנות מכוחה. * **יישום בהחלטה:** הוועדה קבעה באופן מפורש (סעיף 39) כי התנגדות העורר מכוונת למעשה נגד התוכנית שאושרה בשנת 2023, אשר שינתה את אופי הבינוי באזור והציבה מבנה חדש בסמוך לביתו. הוועדה הדגישה כי תוכנית זו היא "עובדה מוגמרת" ואינה עומדת להכרעתה בערר הנוכחי. השאלה היחידה שנבחנה היא האם יש לאשר את ההקלות המבוקשות מכוחה. * **חידוש/הדגשה:** הדגש על גבולות סמכותה של ועדת הערר, אשר אינה יכולה לבטל תוכנית שאושרה כדין, אלא לבחון את יישומה במסגרת היתר ספציפי. 2. **סמכות ועדת הערר והיקף הביקורת על ההקלה:** * **עיקרון:** ועדת הערר בוחנת האם ההקלה המבוקשת עומדת בתנאים שנקבעו בחוק התכנון והבנייה ובתקנותיו, וכן במבחנים הפסיקתיים שנקבעו לצורך אישור הקלות (הצדקה תכנונית, מידתיות, פגיעה בצדדים שלישיים, חלוף זמן וכו'). * **יישום בהחלטה:** * **הקלה לבריכה:** הוועדה הרחיבה ניתוח משפטי בנוגע להצדקה התכנונית לאישור הקלה לבריכת שחייה בבנייה רוויה. היא הסתמכה על פסיקות קודמות של ועדות ערר (ע"א (מרכז) 30/00 עופר שמואלי, ע"א (מרכז) 220/15 איל טוביס, ע"א (ת"א) 85233-11 פרויקט מגדל רוטשילד) שקבעו כי שיפור איכות החיים הוא הצדקה אינהרנטית לבניית בריכה, אך יש לבחון זאת אל מול הוראות התוכנית והקשרים נוספים (כמו הקלה בקווי בניין, הדורשת הצדקה תכנונית חזקה יותר). * **קריטריונים לבריכה:** הוועדה יישמה הלכה למעשה את הקריטריונים שנקבעו בע"א (מרכז) 1025-05-22 משה קייקוב, כגון מועד אישור התוכנית, הגשת הבקשה כחלק מהיתר כולל, צפיפות, מרחק, שטח הבריכה, מיקום חדר מכונות, חזות הבניין והשפעת רעש. * **הקלות מינוריות:** לאחר תיקון הבקשה, הוועדה קבעה כי ההקלות הנותרות הן "מינוריות" (סעיף 41) וכי העורר לא הצליח להצביע על פגיעתן בו. * **חידוש/הדגשה:** יישום והרחבת הלכות קיימות בנוגע לבריכות שחייה בבנייה רוויה, והתייחסות מפורטת לקריטריונים לבחינת הקלה, המדגימה את מורכבות ההליך התכנוני. 3. **פטור מאישור הוועדה לעניינים בסביבה חופית (ולחו"ף):** * **עיקרון:** תוכניות ו/או הקלות המתייחסות לאזור חוף הים מחייבות בדרך כלל אישור של הוועדה המחוזית לענייני תכנון ובנייה בסביבה חופית (ולחו"ף), אלא אם כן קיים פטור מפורש. * **יישום בהחלטה:** העורר טען כי ההקלה לגובה אושרה ללא אישור ולחו"ף, למרות שהמקרקעין נמצאים בתחום חוף הים. המשיבות טענו כי הן עומדות בקריטריונים למתן פטור. הוועדה התייחסה לטענה זו (סעיפים 14, 26) וקבעה כי הן התוכנית והן ההקלה פטורות מאישור הוולחו"ף, בהתאם לקריטריונים שנקבעו. * **הדגשה:** ההבחנה בין "תחום חוף הים" לבין "תחום הסביבה החופית" כפי שהוגדרה בקריטריונים לפטור. 4. **פרשנות הוראות התוכנית – "דירה" מול "מתקן טכני" ו"קומת גג":** * **עיקרון:** פרשנות הוראות תוכנית בניין עיר נעשית באופן מילולי, אך גם תכליתי, תוך בחינת השלכות הפרשנות על הסביבה וההוראות החוקיות. * **יישום בהחלטה:** * **גובה:** העורר טען כי התוספת לגובה אינה עבור מתקנים טכניים אלא עבור קומה נוספת. הוועדה קיבלה את עמדת המשיבות כי ההגבהות הן בעיקר למעקה זכוכית, פיר מעלית, וקירוי מצללה (שהיא פטורה מהיתר), וכי קומה נוספת אינה מבוקשת (סעיפים 15, 27, 29). * **קומת גג/מצללה:** הוועדה בחנה האם המצללה מהווה קומה חמישית. בסופו של דבר, לאחר תיקונים, המצללה בוטלה. * **חידוש/הדגשה:** הבחנה דקדקנית בין שימושים שונים (דירת מגורים, מתקן טכני, קומת גג, פרגולה/מצללה) והשפעתם על קביעת גובה ומספר קומות. 5. **תום לב ושימוש לרעה בהליכים (NIMBY):** * **עיקרון:** התנגדויות תכנוניות צריכות להיות מבוססות על עקרונות תכנוניים ולא על התנגדות גורפת לכל בנייה חדשה (Not In My Back Yard – NIMBY). * **יישום בהחלטה:** הוועדה ציינה כי חלק מהטענות לעניין פגיעה בפרטיות הן טענות NIMBY שלא נתמכו בחוות דעת מתאימה (סעיף 34). כמו כן, נרמז כי תום ליבו של העורר מוטל בספק, בהינתן כי גם לו יש בריכה בחצרו (סעיף 16). * **הדגשה:** ההתייחסות הטקטית לטענות שעשויות להיות מונעות ממניעים אישיים ולא עקרוניים. 6. **שיטת "המצליח" והעברת סמכויות משלב התכנון לשלב הרישוי:** * **עיקרון:** תכנון מהותי ושינויים משמעותיים בבינוי שאושר בתוכנית, אשר ראוי שיעלו בשלב התכנון, לא יוכשרו בשלב הרישוי כהקלות. * **יישום בהחלטה:** העורר טען שהמשיבה 2 נקטה בשיטת "המצליח" והעבירה סמכות רבה לשלב הרישוי. הוועדה, כפי שפורט לעיל, קבעה לאחר תיקונים כי ההקלות נותרו מינוריות ואינן מהוות שינוי מהותי מהתוכנית. * **הדגשה:** למרות שהוועדה אינה מקבלת את הטענה במקרה זה, היא נותנת משקל לביקורת על העברת סמכויות משלב התכנון לשלב הרישוי. 7. **תקנות "סטייה ניכרת" ושינויים חקיקתיים:** * **עיקרון:** תקנות "סטייה ניכרת" קובעות את המגבלות על מתן הקלות. שינויים בחקיקה, ככלל, אינם חלים על הליכים שהחלו לפני כניסתם לתוקף, אלא אם כן נקבע אחרת. * **יישום בהחלטה:** העורר טען כי חלק מההקלות אינן ניתנות לאישור לאחר 1.1.25. המשיבה 1 טענה כי תקנות סטייה ניכרת עמדו בתוקפן בעת אישור ההקלות (סעיף 20). הוועדה קבעה כי שינוי במציאות הסטטוטורית לעניין הקלות אינו חל על הבקשה דנן (סעיף 44). * **הדגשה:** יישום עקרון אי-תחולתה של חקיקה חדשה על הליכים קיימים (non-retroactivity), אלא אם כן נאמר במפורש. 8. **מיגון (ממ"ד/ממ"ק) ופרשנות הוראות:** * **עיקרון:** הוראות הנוגעות למיגון נקבעות בחקיקה ראשית וחקיקת משנה, ואישורן מצוי בסמכות פיקוד העורף. פרשנות הוראות תוכנית יש לעשות בזהירות, במיוחד כאשר הן עשויות לסתור חוקים או תקנות. * **יישום בהחלטה:** העורר טען כי שינוי בדירה 13 (מ-2 ל-3 חדרים) מחייב ממ"ד, ולא ממ"ק, בניגוד להוראות התוכנית. הוועדה דחתה פרשנות זו (סעיף 45), וקבעה כי הוראות התוכנית אינן שוללות במפורש פתרון ממ"ק לדירות בנות 3 חדרים, וכי החקיקה הראשית והתקנות הן הגורם המכריע, בכפוף לאישורי פיקוד העורף. * **חידוש/הדגשה:** הבהרת סדר ההיררכיה החוקית – חוק ותקנות גוברים על הוראות תוכנית, וכי פרשנות של הוראת תוכנית שאינה מפורשת דיה (כגון מניעת ממ"ק לדירת 3 חדרים) לא תתקבל. 9. **הוצאות משפט:** * **עיקרון:** בית המשפט ורשויות התכנון מוסמכים להטיל הוצאות משפט על צד מפסיד, בהתאם לנסיבות. * **יישום בהחלטה:** הוועדה הטילה הוצאות בסך 3,000 ₪ על העורר לטובת המשיבה 2, בנימוק שהתעקשותו להותיר את הערר על כנו, גם לאחר שהמשיבה 2 הלכה לקראתו, הצדיקה הטלת הוצאות (סעיף 46). * **הדגשה:** תפקיד ההוצאות כגורם מרתיע מפני שימוש לרעה בהליכים או התעקשות מיותרת. **סיכום והמלצות:** החלטת ועדת הערר מדגימה את תהליך קבלת ההחלטות המורכב בתכנון ובנייה. היא משקפת את האיזונים הנדרשים בין זכויות הקניין של יזמים ובעלי מקרקעין לבין זכויותיהם של שכנים ואינטרסים ציבוריים. * **חידושים משפטיים:** ההחלטה אינה מציגה חידושים מהפכניים, אלא מיישמת ומדגימה באופן מפורט הלכות ופסיקות קיימות, במיוחד בנוגע לבריכות שחייה בבנייה רוויה, פרשנות הוראות תוכנית, והיקף הסמכות בבחינת הקלות. * **עקרונות בולטים:** ההחלטה מדגישה את חשיבות ההבחנה בין התנגדות לתוכנית לבין התנגדות להקלה, את הצורך בהצדקה תכנונית ברורה להקלות, ואת עקרון סדר ההיררכיה החוקית. על אף שהעורר טען בתוקף על פגיעות מהותיות, הוועדה קבעה כי ההקלות הנותרות, לאחר התיקונים, הן מינוריות וכי הפגיעה הנטענת אינה מוכחת דיה. העובדה שהתנגדותו המרכזית כוונה נגד התוכנית המאושרת, ולא נגד ההקלה הספציפית, הייתה גורם מכריע בהחלטה.