ת"א 50794-02-24

תקציר

## ניתוח משפטי: סמכות עניינית בתביעת פינוי ובינוי **בית המשפט:** בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו **ת"א:** 50794-02-24 פרויקט הבושם בתל אביב בע"מ ואח' נ' אבשלום ואח' **החלטה נידונה:** החלטה בנוגע לסמכות עניינית, ניתנה על ידי השופטת לימור ביבי. **רקע עובדתי ומשפטי:** התביעה עוסקת בסכסוך קנייני הנוגע למקרקעין בהם חלה תכנית מתאר לאיחוד וחלוקה. תכנית זו, שאושרה על ידי ועדת הערר ונכנסה לתוקפה (לאחר שהוגשה ואז נמשכה עתירה מנהלית בנוגע אליה), שינתה את המעמד הקנייני של בעלי הזכויות במקרקעין. לטענת התובעים, בהתאם לתכנית ולטבלת ההקצאות שצורפה לה, הנתבעים אינם עוד בעלים של בתים פרטיים על הקרקע, אלא שותפים במושע בשיעור מסוים מהמקרקעין, בהתאם לחלק שהוקצה להם. יתרה מכך, הבית בו מחזיקים הנתבעים מיועד להריסה לפי הוראות תכנית המתאר, ולכן המשך החזקתם בו אינו כדין. על בסיס מצב עובדתי ומשפטי זה, טוענים התובעים לקיומן של עילות תביעה שונות, אשר מקנות להם את הזכות לחייב את הנתבעים לחתום על הסכם פינוי ובינוי עם התובעת 1, החברה היזמית. **ניתוח משפטי ופסיקה רלוונטית:** ההחלטה מתמקדת בשאלת הסמכות העניינית לדון בתביעה, כאשר השופטת לימור ביבי נוטה לסבור כי הסמכות נתונה לבית משפט השלום. להלן פירוט העקרונות המשפטיים והחידושים המשפטיים העולים מההחלטה: 1. **מעמד תכנית איחוד וחלוקה כחיקוק:** ההחלטה מדגישה כי תכנית מתאר לאיחוד וחלוקה, לאחר שאושרה ונכנסה לתוקפה, נחשבת בגדר "חיקוק". קביעה זו מתבססת על פסיקה מושרשת, לרבות ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ וע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה. משמעות הדבר היא שהוראות התכנית מחייבות לכל דבר ועניין. 2. **שינוי מעמד קנייני בעקבות תכנית איחוד וחלוקה:** הנקודה המשפטית המרכזית בה עוסקת ההחלטה היא השינוי המהותי במעמד הקנייני הנובע מאישור תכנית איחוד וחלוקה הכוללת טבלת הקצאות. לטענת התובעים, וטענה זו נוטה לקבל השופטת, עם אישור התכנית, הנתבעים אינם עוד בעלים של קרקע ובית, אלא "שותפים במושע באחוז" במקרקעין, בהתאם לחלק שהוקצה להם בטבלת ההקצאות. קביעה זו, המבוססת על פסק דין קודם שניתן על ידי השופטת בעניין קעניג, מהווה חידוש משפטי חשוב באשר לאופן בו תכניות איחוד וחלוקה משפיעות על קניין. 3. **פירוק שיתוף באמצעות הסכם פינוי ובינוי:** ההחלטה מצביעה על כך שהדרישה לחייב את הנתבעים לחתום על הסכם פינוי ובינוי, המהווה "סוג של הסכם קומבינציה", מכוונת לדרך בה יפורק השיתוף במקרקעין. במילים אחרות, התביעה אינה רק תביעה כספית, אלא תביעה שמטרתה הסדרת יחסים קנייניים מורכבים במסגרת פרויקט בנייה. 4. **פרשנות מרחיבה לחוק המקרקעין (סעיפים 40 ו-41):** השופטת מעלה השערה (בבחינת "מאמר מוסגר" וללא קביעת מסמרות) כי ייתכן ופרשנות מרחיבה של סעיפים 40 ו-41 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, בשילוב עם הטענה בדבר "השתק" ( estoppel) שייתכן וחלה במקרה זה, עשויה לאפשר מנגנון מכירה שאינו בהכרח תמורה כספית, אלא מכירה תמורת דירות, או מנגנון משולב. חידוש משפטי פוטנציאלי זה פותח פתח לפתרונות יצירתיים במקרים של פירוק שיתוף בפרויקטים של פינוי ובינוי, שאינם מבוססים אך ורק על תמורה כספית. 5. **סמכות בית משפט השלום לתביעות הריסה:** ההחלטה מתייחסת לטענה כי בתי הנתבעים מיועדים להריסה, אשר מבוססת על סעיף 178 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965. השופטת קובעת כי סעד זה, על פניו, נתון לסמכותו של בית משפט השלום. קביעה זו מתבססת על ביטול הלכת "שמש" (ע"א 37/59 שמש נ' מפעל המים כפר סבא) במסגרת רע"א 3749/12 ששון בר-עוז נ' דניאל סטר. 6. **הפסיקה בעניין קעניג כהפניה:** השופטת מפנה שוב ושוב לפסק הדין בעניין קעניג (ת"א (מחוזי ת"א) 70847-09-16 לורן קעניג נ' מרגו - חברה להשקעות ובנין בעמ), בו הביעה את עמדתה (שוב, ללא קביעת מסמרות) כי לזכאי על פי טבלת הקצאות יש אף זכות להגיש תביעה לפינוי הקרקע. הדבר מחזק את ההנחה כי תביעות הנוגעות להסדרת זכויות קנייניות הנובעות מתכניות איחוד וחלוקה, ובכללן סעדי פינוי, יכולות להידון בבית משפט השלום. **מסקנה ראשונית ושלבים הבאים:** לאור כל האמור, השופטת נוטה לסבור כי הסמכות העניינית לדון בתביעה זו, לאור מהותה וסעדיה, נתונה לבית משפט השלום. מכיוון שהתובעים לא התייחסו באופן מלא לסוגיית הסמכות בסיכומיהם, ניתנה להם הזדמנות להשלים טיעון בנושא זה. ככל שהתובעים יסכימו לניתוח המשפטי הראשוני, די בהודעה על הסכמתם כי הסמכות נתונה לבית משפט השלום. **חידושים משפטיים עיקריים:** * **הדגשת האפקט הקנייני של תכניות איחוד וחלוקה:** ההחלטה מחזקת את המגמה המשפטית הרואה בתכניות איחוד וחלוקה לא רק ככלי תכנוני, אלא כגורם היוצר ומעצב זכויות קנייניות חדשות, ובפרט שינוי מבעלות פרטית בבית לבעלות משותפת (מושע) בזכויות במקרקעין. * **הפוטנציאל לפרשנות מרחיבה של סעיפי פירוק שיתוף:** השערת השופטת בנוגע לפרשנות סעיפים 40 ו-41 לחוק המקרקעין פותחת פתח לפתרונות חדשניים וגמישים יותר לפירוק שיתוף, שאינם מוגבלים בהכרח לתמורה כספית. * **חיזוק סמכות בית משפט השלום בנוגע לסעדי פינוי הקשורים לתכניות בנייה:** ההחלטה, בשילוב הפסיקה המוזכרת, מחזקת את המגמה לפיה בתי משפט השלום מוסמכים לדון בתביעות פינוי הנובעות מהסדרים תכנוניים, כמו תכניות איחוד וחלוקה, ובפרט כאשר הבית נשוא המחלוקת מיועד להריסה.