תפ"מ 70034-09-24

תקציר

**ניתוח משפטי: תפ"מ 70034-09-24 גל א.מ.ר.ל.ד ייעוץ והשקעות בנכסים בע"מ ואח' נ' מ.נ.י.ו שיווק והשקעות בע"מ** **מבוא** פסק דין זה עוסק בתביעה לפינוי מושכר מסחרי. המחלוקת המרכזית נסובה סביב הפרות לכאורה של הסכם שכירות על ידי הנתבעת, חברה ששכרה שטח מסחרי לצורך הפעלת בית מרקחת. התובעות, בעלות הנכס, טענו כי הנתבעת הפרה את ההסכם במספר אופנים, ביניהם אי תשלום דמי ניהול, אי תשלום דמי שכירות, אי הפקדת ערבות בנקאית מלאה, ואי פתיחת המושכר לקהל. הנתבעת, לעומת זאת, טענה כי התובעות הן שהפרו את ההסכם, וכי מועד תשלום דמי השכירות ודמי הניהול נדחה בהסכמה. **העובדות המרכזיות** 1. **הסכם השכירות:** ביום 17.5.2022 נחתם הסכם שכירות בין התובעות לנתבעת, לפיו שכרה הנתבעת שטח מסחרי ומחסן לתקופה של 60 חודשים, למטרת הפעלת בית מרקחת. התובעות התחייבו למסור את החזקה במושכר ברמת מעטפת. 2. **ביטול והסכם חדש:** הסכם השכירות הראשוני בוטל, והצדדים חתמו על הסכם חדש ביום 30.11.2022 (נספח התנאים המיוחדים), אשר החליף את הנספח המקביל מההסכם הראשון. 3. **מועד מסירת החזקה:** זוהי נקודת מחלוקת מרכזית. התובעות טענו כי החזקה נמסרה ביום 22.12.2022, בעוד הנתבעת טענה כי החזקה נמסרה רק ביום 15.7.2024. 4. **"תקופת הרשות":** סעיף 7 בנספח התנאים המיוחדים קבע כי תקופת הרשות, במהלכה לא ישולם דמי שכירות, תסתיים 150 ימים ממועד מסירת החזקה. הסכם השכירות מבהיר כי בתקופת הרשות, אף אם עבודות ההתאמה לא הסתיימו, חלה על השוכר החובה לשאת בהוצאות המושכר, לרבות דמי ניהול. 5. **טענות התובעות להפרות:** * אי תשלום דמי ניהול מהמועד בו קיבלה החזקה (22.12.22). * אי תשלום דמי שכירות מיום 21.5.23. * ביטול שיקים שנמסרו על חשבון דמי השכירות. * אי הפקדת מלוא סכום הערבות הבנקאית. * אי פתיחת המושכר לקהל. 6. **טענות הנתבעת:** * התובעות סיימו את הכנת התשתיות (בפרט מיזוג) רק ב-15.7.24. * הצדדים הסכימו בעל פה שדמי השכירות ישולמו רק החל מ-16.12.24, ודמי הניהול מספטמבר 2024. * הסכם השכירות מיום 17.5.22 בוטל על ידי ההסכם מיום 30.11.22. 7. **עבודות מיזוג אוויר:** ההסכם מחייב את התובעות לממן מערכת מיזוג אוויר (VRF) ולבצע את התשתית, אך את ההתקנה והתיאום מול הקבלן מוטלים על הנתבעת. **ניתוח משפטי ועקרונות משפטיים** 1. **עקרון "הכל הולך אחר פיו של בעל דברים":** השופטת נצמדת לעדויות מפורשות ומקבלת את גרסתן של התובעות כאשר היא עולה בקנה אחד עם מסמכים והיגיון עסקי. התנהלות הנתבעת, הכוללת שינוי גרסאות חוזר ונשנה, תורמת לדחיית טענותיה. 2. **פרשנות חוזים:** בית המשפט בוחן את ההסכם ואת נספחיו על מנת לקבוע את זכויות וחובות הצדדים. נקבע כי התחייבות התובעות לממן את מערכת המיזוג גוברת על האמור בנספח יא', המטיל את האחריות על השוכר. עם זאת, חובת הנתבעת לבצע תיאום מול קבלן המיזוג היא זו שגרמה לעיכובים. 3. **חובת תום לב:** הנתבעת נהגה בחוסר תום לב בכך שהציגה גרסאות סותרות ולא עקביות, הן בכתב ההגנה והן בחקירות. העדר התייחסות לסיכומים לכאורה בכתב ההגנה, בשיחות מוקלטות, ובמסמכים בכתב, פוגע באמינותה. 4. **הפרה יסודית:** בית המשפט קובע כי אי תשלום דמי שכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 22.2 להסכם). עובדה זו, בפני עצמה, מספיקה להורות על פינוי המושכר. 5. **הוכחת התקיימות תנאים:** * **מועד מסירת החזקה:** עדותו של מר ורדי (נציג הנתבעת) כי קיבל מפתח למושכר לכל המאוחר בינואר 23' סותרת את טענתו כי החזקה נמסרה רק ביולי 24'. * **עבודות מיזוג:** למרות שהמערכת הותקנה רק ב-24', ההסכם מפריד בין מועד מסירת החזקה למועד סיום התקנת המיזוג. עיכובים נבעו מהתנהלות הנתבעת (קושי בהסתדרות מול קבלנים, החלפת קבלנים, אי השלמת תיאום). * **"תקופת הרשות":** טענת הנתבעת להארכת "תקופת הרשות" ללא ביסוס בכתב, בהתאם לתנאי ההסכם, נדחית. ההקלטה של שיחה עם מר אברס, על אף אי-בהירותה, דווקא מחזקת את ההבנה שדמי השכירות היו אמורים להשתלם ממועד מסירת החזקה, ואם כן, נדרש אישור להארכת "גרייס". * **הסכמות בעל פה:** טענות הנתבעת בדבר הסכמות בעל פה לשינוי תנאי ההסכם (תשלום דמי שכירות ודמי ניהול) נדחות בשל חוסר עקביות, חוסר התייחסות בכתב ההגנה, העדר תימוכין בראיות, והסתירה לסעיף בחוזה המחייב התחייבויות בכתב. 6. **חידושים משפטיים (אם ישנם):** * **הפרדת מועדים:** החוזה מפריד במפורש בין מועד מסירת החזקה למועד השלמת התקנת מערכת מיזוג אוויר, כאשר האחריות לתיאום היא על השוכר, ועיכובים הנובעים מכך אינם משפיעים על מועד תחילת תשלום דמי השכירות. * **התנהלות כראיה:** ההתנהלות של הצדדים בזמן אמת (הפקדת שיקים, ניסיונות לשינוי הסכמים בעל פה ללא תימוכין) משמשת כראיה להבנת כוונתם ופרשנות ההסכם. * **חוסר עקביות בטענות:** בית המשפט מקדיש משקל משמעותי לחוסר העקביות והשינוי בגרסאות של נציג הנתבעת, ורואה בכך עדות לחוסר אמינות. **החלטה** בית המשפט דוחה את טענות הנתבעת וקובע כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית. התובעות ביטלו את ההסכם כדין. הנתבעת חויבה לפנות את המושכר עד לתאריך 11.6.2025 ולשאת בהוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ₪. **סיכום** פסק הדין מדגיש את חשיבות ההסכמים הכתובים, את עקרון תום הלב, ואת המשקל הניתן להתנהלות הצדדים בזמן אמת. במקרה זה, חוסר העקביות וההפרות החוזרות ונשנות מצד הנתבעת הובילו לקבלת התביעה לפינוי.