ו"ע 43535-08-14

תקציר

פסק הדין דן בהגדרת עסקת מקרקעין ובחבות בתשלום מס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין. עסקה לרכישת זכות בקרקע הנמשכת מעל 25 שנה כפופה ל"מס רכישה", הנקבע לפי שווי המכירה, אשר בתורו מחושב על פי דמי החכירה המהוונים המשולמים על ידי החוכר. זכויות החוכר ניתנות להעברה לרוכש, ושווי הזכות המועברת מוערך על פי יתרת תקופת החכירה ודמי החכירה הצפויים. ניתן לפצל זאת לשתי עסקאות: האחת בין החוכר המקורי לחוכר החדש, והשנייה בין האחרון לבין רשות מקרקעי ישראל, שכל אחת מהן תחויב במס רכישה לפי שוויה. עם זאת, אם החוכר החדש מקבל זכויות נוספות, כגון שינוי השימוש בקרקע או הארכת תקופת החכירה, מדובר בעסקאות נפרדות, שכל אחת מהן חייבת במס רכישה. במקרה של דורין חפר-גהטן והילה רייס, שרכשו זכויות בנכס מהוריהן, חתימה על הסכם שכירות חדש ל-49 שנים מהווה עסקת נדל"ן, והן חייבות בתשלום מס רכישה הן על המעבר מהוריהם והן על הסכם השכירות החדש עם מנהל מקרקעי ישראל. המקרה של ברנע, שרכש זכויות מבני הזוג כרמי, שונה. על פי הסכם הרכישה, כרמי היה אחראי לתשלום דמי החכירה המוזלים לרשות מקרקעי ישראל, ואלה נוכו מסך התמורה ששולמה על ידי ברנע. לפיכך, חיוב ברנע במס רכישה על דמי החכירה המוזלים מהווה כפל מס, והשומה שהוצאה להם מבוטלת. השופטים מסכימים עם הנימוקים ועם תוצאות הדיונים, וערעורם של חפר-גהטן ורייס נדחה, ואילו ערעורם של ברנע מתקבל. ברנע פוסק מהמשיב הוצאות בסך 5,000 ש"ח, ואילו המערערים בתיקים האחרים ישלמו למשיב 5,000 ש"ח כל אחד.