ת"א 33092-09-19

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות המשפטיים ובחידושים המשפטיים, בהתבסס אך ורק על המידע שסופק: **ניתוח משפטי של פסק דין ת"א 33092-09-19 (בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו, השופט הבכיר יהושע גייפמן)** **1. מהות התביעה והסעד המבוקש:** התביעה הוגשה על ידי דוד שמאי (להלן: "התובע") כנגד חברות ויסמן לבניין (להלן: "הנתבעות"), והיא עוסקת בתשלום עמלה בשיעור 1.8% מסכום המכירה של דירות חדשות בפרויקט פינוי-בינוי. הסעד המבוקש הוא הצהרתי: להצהיר כי התובע זכאי לקבל את העמלה עבור 264 דירות חדשות שימכרו לרוכשים חיצוניים, להוציא 96 דירות המיועדות לבעלי הדירות הישנות. התביעה אינה כספית, מכיוון שבמועד הגשתה טרם ניתן היתר בנייה וטרם שווקו הדירות. **2. יסוד התביעה – אכיפת סעיף 3.1 להסכם 2009:** התביעה מתבססת על סעיף 3.1 להסכם שנחתם בין התובע לנתבעת 1 ב-17.6.2009 (להלן: "הסכם 2009"). הסעיף קובע את תשלום העמלה בתמורה לביצוע שירותים על ידי התובע. הסכם 2009 אינו הסכם פיצוי על פעולות שבוצעו בעבר, אלא הסכם לביצוע שירותים עתידיים, כאשר התמורה (העמלה) מותנית בביצועם. **3. התחייבויות התובע על פי הסכם 2009:** סעיף 1.2 להסכם 2009 מגדיר את השירותים שהתובע התחייב לספק, ועיקרם: * **סיוע בהחתמת בעלי 96 הדירות הישנות על חוזי הפרויקט:** זוהי תנאי הכרחי לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, שכן ללא החתמת בעלי הדירות הישנות, לא ניתן לקבל מימון בנקאי וללא מימון זה, לא ניתן לקדם את הפרויקט. בית המשפט מדגיש כי "הסכם פינוי לא יכול לצאת לפועל אלא אם כל בעלי הזכויות חתומים". * **שיווק 264 הדירות החדשות:** התחייבות זו הייתה מותנית בביצוע מוצלח של החתמת בעלי הדירות הישנות, מכיוון שהיא קשורה ישירות ליציאת הפרויקט לדרך. **4. טענות ההגנה של הנתבעות:** הנתבעות טענו כי התובע אינו זכאי לעמלה שכן: * **הפרת ההסכם על ידי התובע:** התובע לא מילא את התחייבותו לגרום להחתמת בעלי 96 הדירות הישנות. * **ביטול כדין של הסכם 2009:** הנתבעות טוענות כי הסכם 2009 בוטל כדין עקב הפרתו היסודית על ידי התובע, בכך שלא פעל להחתמת בעלי הדירות הישנות. **5. הטענה בדבר "הסכם פיצוי" – דחייה:** התובע טען כי הסכם 2009 היה הסכם פיצוי בגין פעולות שביצע לפני שנת 2009. טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט מכמה סיבות: * **לשון ההסכם:** סעיפים 3.1 ו-1.2 להסכם 2009 קובעים במפורש שהעמלה מיועדת עבור שירותי "החתמה של הדיירים המתפנים" ושיווק דירות חדשות, כלומר, פעולות עתידיות. * **סעיף 5 להסכם:** סעיף זה מאפשר לנתבעות להפסיק את ההתקשרות אם התובע לא יעמוד ביעדי המכירות, מה שאינו מתיישב עם טענת פיצוי על העבר. * **הודאת התובע:** התובע הודה כי ההסכם כלל גם פעולות שיבצע בעתיד ("צריך להמשיך להחתים"). * **חוסר בעלות על זכויות:** התובע לא היה בעלים של זכויות במקרקעין ולא היה מעורב בהליכי התכנון (תב"ע) שיצרו היתכנות כלכלית לפרויקט. **6. בחינת התחייבויות התובע – קביעת בית המשפט:** בית המשפט בחן את טענות הצדדים ואת הראיות, וקבע כי: * **החתמת בעלי הדירות הישנות – תנאי מקדמי:** ביצוע החתמות על ידי התובע על חוזי הפרויקט עם בעלי 96 הדירות הישנות היווה תנאי יסודי ומקדמי לקידום הפרויקט, קבלת מימון בנקאי, ולמעשה – ליציאתו לדרך. * **היקף פעילותו של התובע – מינורי ושולי:** בית המשפט מצא כי פעולותיו של התובע לאחר חתימת הסכם 2009 היו "מינוריות ושוליות" ו"לא היוו מילוי התחייבותו לגרום להחתמת בעלי 96 הדירות הישנות". * **תקופת פעילות מוגבלת:** עדויות הראו כי התובע לא הביא בעלי דירות להחתמה מול הנתבעות בשנים 2009-2012. בשנים 2013-2016, טענותיו לגבי החתמת 17 בעלי דירות לא הוכחו בצורה מספקת, וגם אם חלקם חתמו, אין בכך כדי להוות מילוי התחייבותו ביחס ל-96 הדירות. * **אי-התייחסות לגורמים קריטיים:** התובע לא החתים בעלי דירות בדירות 32 הדירות ברחוב קפלן 7, לא היה מעורב בפינוי בית הכנסת, ולא החתים את חברת עמידר על חוזי הפרויקט. * **חוסר היכרות:** עדים מרכזיים, כולל עורך דין המשרד שטיפל בהחתמות, ראש מועצת אזור, שותף בפרויקט, ונציג בעלי דירות, העידו כי אינם מכירים את התובע או שלא הייתה להם היכרות או קשר עסקי איתו בנוגע לפרויקט. * **הסכם 2009 בוטל כדין:** גם אם נאמץ את גרסת התובע על ביטול ההסכם בסוף 2016, בית המשפט קבע כי הביטול היה כדין עקב הפרת התובע את ההסכם, שכן לא מילא את התחייבותו המרכזית. **7. היבטים פורמליים של ביטול חוזה:** בית המשפט מציין כי הודעה על ביטול חוזה אינה טעונה צורה פורמלית מסוימת, ויכולה להינתן אף בעל-פה, כל עוד היא ברורה ומובנת למפר. **8. היחס לכתבי התחייבות קודמים:** בית המשפט בחן את טענות התובע בנוגע ל-64 כתבי התחייבות שחתמו בעלי דירות בשנים 2001-2003 לטובת חברת "ארמז" (שבה פעל התובע). נקבע כי: * **כתבי ההתחייבות הופנו לחברת ארמז:** זכויות הניהול בפרויקט היו לחברת ארמז, לא לתובע. * **חברת ארמז נטשה את הפרויקט:** חברת ארמז נטשה את הפרויקט בשנת 2004 עקב חוסר כדאיות כלכלית. * **חוסר הצגת הראיות:** התובע לא הציג את כתבי ההתחייבות, או רשימה שמותית של בעלי הדירות, וכן לא הוכח שהם הועברו לחברת ויסמן. * **חוסר רלוונטיות לחברת ויסמן:** חברת ויסמן לא הייתה מעוניינת או מסוגלת להסתמך על כתבי התחייבות אלו לצורך קבלת ליווי בנקאי, מכיוון שהם הופנו לחברת ארמז. * **בחירת בעלי הדירות:** בעלי הדירות הישנות הם ש בחרו בחברת ויסמן לבצע את הפרויקט בשנת 2005, לאחר שחברת ארמז נטשה את הפרויקט. **9. כתב הוויתור על תביעות:** כתב הוויתור משנת 2009, שנחתם על ידי עורכי הדין של התובע, הוגדר כ"מותנה" ותקף רק אם הסכם 2009 יקוים. מאחר והסכם 2009 לא קוים על ידי התובע, כתב הוויתור אינו מקנה לו זכויות. **10. חידושים משפטיים או דגשים:** * **הדגשת מבחן התוצאה:** בית המשפט מדגיש כי העמלה שנקבעה בסעיף 3.1 להסכם 2009 הייתה מותנית ב"מבחן התוצאה" – קרי, גרימה בפועל לחתימת בעלי 96 הדירות הישנות על חוזי הפרויקט. פעולות שיווק או שכנוע בלבד, ללא השגת החתימות, אינן מספיקות. * **הגדרת הפרה יסודית:** אי-ביצוע פעולות ההחתמה על ידי התובע הוגדר כ"הפרה יסודית של ההסכם", לאור כך שבלעדיהן אין אפשרות לקדם את הפרויקט. * **היעדר מעורבות משמעותית:** פסק הדין משקף גישה מחמירה כלפי טענות בדבר זכאות לעמלה, כאשר התובע אינו יכול להוכיח מעורבות משמעותית ופורצת דרך שתרמה באופן ממשי להשגת התוצאה המיוחלת (החתמת הדיירים). ההיכרות השטחית או האקראית עם גורמים מסוימים אינה מהווה הוכחה למילוי התחייבות. * **הוכחת התחייבויות:** פסק הדין מדגיש את החשיבות של הוכחת קיומן של התחייבויות חוזיות, תוך דחיית טענות סותרות או לא מבוססות. **11. סוף דבר – דחיית התביעה:** בית המשפט דחה את התביעה, וקבע כי התובע לא הוכיח שקיים את התחייבויותיו על פי הסכם 2009. לאור זאת, הוא אינו זכאי לעמלה שנקבעה בו. הנתבעות חויבו בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. **הערה:** הניתוח מתבסס אך ורק על המידע שסופק בפסק הדין.