ערר 9/07

תקציר

הערר הוא ביחס לתוכנית לשינוי זכויות בנייה של מגרש מסחרי במרכז גבעת שמואל. התוכנית המקורית, שיזם היזם, נועדה להגדיל את שטחי המסחר ב-4,800 מ"ר. עם זאת, בשל חשש לעומסי תנועה, מטרדי מגורים ומחסור במקומות חניה, דחתה הוועדה המחוזית את התוכנית. בעקבות החלטה זו, צמצם היזם את תוספת שטחי המסחר ל-3,000 מ"ר וביצע מספר שינויים כדי לתת מענה לחששות. לאחר מכן הופקדה התוכנית המתוקנת, אך נתקלו במספר התנגדויות בנוגע לגובה המבנה, בעיות תנועה וחניה פוטנציאליות והיעדר צורך בשטחים מסחריים נוספים. ועדת המשנה להתנגדויות, לאחר ששקלה את ההתנגדויות ואת חוות הדעת השמאית, החליטה לאשר את התוכנית תוך צמצום זכויות הבנייה ל-2,000 מ"ר, מחשש להשפעות השליליות של התוכנית על הסביבה והתושבים. המערערת, המועצה המקומית גבעת שמואל, יחד עם הוועדה המקומית מצפה אפק, ערערו על החלטה זו, בטענה כי הזכויות המופחתות אינן עונות על צרכי היישוב וכי ועדת המשנה לא נתנה משקל לעמדת המערערת ולא נימקה כראוי את החלטתה. בנוסף, טענה המערערת כי אי אישור מלוא הזכויות עלול לחשוף את המועצה לסיכונים כספיים הקשורים לסכסוך משפטי עם היזם. מספר משיבים, לרבות היזם והדיירים המתנגדים לתכנית, ביקשו לדחות את הערר בטענה כי המערערת נעדרה תום לב וכי החלטת ועדת המשנה מנומקת היטב. עוד טענו כי הערעור הוא תיאורטי, שכן היזם, הצד הנפגע, לא ערער על ההחלטה בעצמו. ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, לאחר ששקלה את כל הטענות, מצאה כי התוכנית, על כל הזכויות המוצעות, נחוצה ומתאימה לצרכי היישוב. הם הדגישו כי החלטות תכנוניות לא צריכות להיות מונעות בראש ובראשונה על ידי פתרון חובות חיצוניים. עוד קבעה ועדת המשנה כי ועדת המשנה להתנגדויות מילאה די הצורך את חובתה לנמק את החלטתה. באשר לסוגיה העיקרית הסכימה ועדת המשנה לעררים כי יש לאשר את מלוא היקף הזכויות, שכן התכנית הכרחית ולא תגרום נזק בלתי סביר למתנגדים. הם לא קיבלו את הצעת המערערת לצמצם את מספר הקומות העיליות ולהוסיף קומות תת קרקעיות, בשל הסיכון לאי כדאיות כלכלית. לפיכך התקבל הערר, והתכנית אושרה במתכונת שהוצעה, בתנאים קלים. ההחלטה התקבלה פה אחד.