ת"א 28135-10-17

תקציר

תיק זה עוסק בסכסוך על דמי תיווך הקשורים לשתי עסקאות נדל"ן: מכירת דירה ברחוב אבא חושי ורכישת בית ברחוב הוברמן. **מכירת הדירה ברחוב אבא חושי:** * **הסכם תיווך:** הנתבעים הודו כי חתמו על הסכם תיווך (ת/1) עם התובעת 1 (עדנה). עם זאת, התובעת 2 (אורנה) טיפלה בעסקה עם הנתבעים, ודמי התיווך שולמו לה. בית המשפט מצא כי מדובר בשיתוף פעולה משתמע בין התובעים. * **דמי תיווך ומע"מ:** הנתבעים שילמו 1% מהתמורה החוזית (26,000 ₪) ללא מע"מ. ההסכם המקורי קבע 1% בתוספת מע"מ. אורנה העידה כי הנאשם הבטיח לשלם את המע"מ החסר. תמליל שיחה הראה שהנאשם הסכים לשלם את המע"מ אם זה היה חשש. בית המשפט קבע כי הנתבעים חייבים במע"מ (4,420 ₪). **רכישת הבית ברחוב הוברמן:** * **הסכם תיווך (ת/2):** הנתבע הכחיש כי חתם על הסכם התיווך (ת/2) בנכס הוברמן. עדנה ואורנה העידו כי הנאשם חתם על ההסכם ברשלנות בעודו יושב במכוניתו. בית המשפט מצא את עדות הנתבע בלתי מהימנה והעדיף את עדות התובעים, והגיע למסקנה כי הנתבע אכן חתם על ההסכם. * **דרישה בכתב ומעורבות אורנה:** הנתבעים טענו כי אורנה, שלא היה לה הסכם חתום עמם, אינה יכולה לתבוע דמי תיווך. בית המשפט התייחס לכך באמצעות הפניה לפסיקה המאפשרת גמישות בדרישה בכתב, במיוחד במקרים של חוסר תום לב קיצוני. הוכח כי הנתבעים ידעו שהתובעים עובדים יחד ונהנו משני שירותיהם. בית המשפט ראה בהיעדר שמה של אורנה בחוזה פרט חסר ולא פגם קטלני, במיוחד לאור התנהלותם של הנתבעים לאחר מכן. * **גמישות הדרישה בכתב וחוסר תום לב:** בית המשפט הדגיש כי הדרישה הכתובה בחוק המתווכים נועדה להגן על הצרכנים. עם זאת, במקרה זה, הנתבעים השתמשו בדרישה כתירוץ להתחמק מתשלום בחוסר תום לב. בית המשפט ציטט את הפסיקה, ובראשה *מזרחי*, המאפשרת חריגה מהדרישה הכתובה ב"מקרים קיצוניים" בהם אין תום לב. * **התחייבות בן זוג:** הנתבעים טענו כי מאחר והאישה (הנתבעת) לא חתמה על הסכם התיווך בנכס הוברמן, היא אינה מחויבת לשלם. בית המשפט התייחס למקרה *זינגר*, שקבע כי אם אחד מבני הזוג חותם על הסכם הפועל כסוכן של השני, ושניהם נהנים מהשירותים, שני בני הזוג אחראים ביחד ולחוד. בית המשפט מצא ראיות להסמכה הכללית של הנתבעת לבעלה לנהל את ענייניהם ולהכרתה בייצוג התובעים בעסקת אבא חושי, התומכות ברעיון שהבעל חתם עם הרשות לחייב אותה. * **הגורם האפקטיבי בעסקה:** בית המשפט בחן האם התובעים היו "הגורם האפקטיבי" שהוביל לרכישה, כנדרש בסעיף 14 לחוק תיווך מקרקעין. בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי הנתבע ראה את הבית לפני שהתקשר עם התובעים, ומצא כי עדויותיהם של הנתבע וטוויטו אינן מהימנות וסותרות. בית המשפט הגיע למסקנה כי התובעים הציגו את הבית לנתבעים, הקלו על הקשר וסייעו בהבהרת הפרטים, מה שהפך אותם לגורם היעיל. * **הסתרה ושקרים:** בית המשפט מצא כי הנתבעים הסתירו במכוון את העסקה מהתובעים ושיקרו לגבי השכרת הבית במקום לקנות אותו. התנהגות זו נחשבה לניסיון להתחמק מדמי תיווך. בית המשפט ציין סתירות בעדויות הנתבעים וטוויטו לגבי חוזה השכירות וציר הזמן של האירועים, מה שתמך עוד יותר בקביעת חוסר תום הלב. * **חישוב דמי תיווך:** בית המשפט חישב את עמלת התיווך על בסיס מחיר המכירה הסופי של 3,650,000 ₪, בשיעור של 2% בתוספת מע"מ, בסך כולל של 85,410 ₪. זאת בנוסף למע"מ שנותר מעסקת אבא חושי. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **שיתוף פעולה בין מתווכים:** בית המשפט הכיר בכך שגם אם נחתם הסכם תיווך רק עם אחד משני מתווכים משתפי פעולה, המתווך השני עדיין יכול לתבוע עמלות אם הוא השתתף באופן פעיל והלקוח היה מודע למעורבותו. * **גמישות הדרישה בכתב:** המקרה מדגיש מאוד את המגמה השיפוטית לאפשר גמישות בדרישה המחמירה בכתב של הסכמי תיווך, במיוחד כאשר צד פועל בחוסר תום לב כדי להתחמק מתשלום. זה נתפס כיישום של העקרונות המשפטיים הרחבים יותר של תום לב ומניעת עשיית עושר ולא במשפט. * **סוכנות זוגיות בעסקאות מקרקעין:** בית המשפט חיזק את העיקרון לפיו אחד מבני הזוג יכול לשמש כסוכן עבור השני בהסכמי תיווך מקרקעין, מה שהופך את שני בני הזוג לאחראים אם ההסכם נחתם על ידי אחד בסמכותו המשתמעת או המפורשת של השני, ושניהם נהנים מהשירותים. * **מבחן "גורם אפקטיבי":** הניתוח של מבחן "הגורם האפקטיבי" מדגים גישה עתירת עובדות, תוך התחשבות בגורמים שונים כמו הכנסת צדדים, מאמצי משא ומתן ופעולות הלקוח לאחר מכן לעקוף את המתווך. * **הרתעה בחוסר תום לב:** החלטת בית המשפט לפסוק את מלוא דמי התיווך ושכר טרחת עורך דין, למרות ניסיונות הנתבעים להטעות ולהתחמק מתשלום, מצביעה על עמדה שיפוטית נגד צדדים המנצלים טכניקות משפטיות כדי לפעול בחוסר תום לב. * **מהימנות העדות:** פסק הדין מדגיש את תפקידו של בית המשפט בהערכת מהימנותם של עדים, זיהוי סתירות והעדפת עדויות העולות בקנה אחד עם הראיות והעובדות המבוססות. חוסר העקביות בעדויותיהם של הנתבעים וטוויטו היה מכריע בערעור טענותיהם.