ע"א 738/10

תקציר

פסק הדין של בית המשפט עוסק בפיצויים בגין הפקעת מקרקעין וכיצד יש להעריך אותם. היא מדגישה את החשיבות של הערכת הפיצוי על בסיס שווי השוק של הקרקע בעת פרסום הודעה לציבור, תוך התחשבות במה שהיה משולם בעסקה מרצון. גישה זו נועדה להשיב את הצד המופקע למצבו הכלכלי לפני ההפקעה מבלי לספק עמדה טובה יותר מבעבר. שיטת הערכת השווי המועדפת היא "השיטה ההשוואתית", המנתחת עסקאות נדל"ן קרובות בזמן ודומות באופיין לקרקע המוערכת. פסק הדין מבהיר כי יש לבחון את פוטנציאל הבנייה של קרקע חקלאית כאשר הדבר רלוונטי, אך לא להניח אותו ללא הוכחת נחיצות או כוונה תכנונית. פסק הדין מדגיש את חשיבותן של עסקאות שוק השוואתיות מוכחות בקביעת הפיצוי, שכן הן משקפות נאמנה את תנאי השוק באותה עת ואת פוטנציאל הבנייה הגלום בהן. בית המשפט מיישם עיקרון זה בדחותו את טענות המערערים כי הפיצוי יותאם על בסיס פוטנציאל בנייה בלתי מוכר. פסק הדין מדגיש כי נתוני השוק הקיימים צריכים לשקף את כל הגורמים הידועים, לרבות הפוטנציאל התכנוני, בעת המכירה, וקובע תקדים לפיו נטל ההוכחה מוטל על המפקיעים להראות פוטנציאל ייחודי גבוה יותר מזה של קרקעות בעסקאות דומות. לבסוף, בית המשפט מסרב להתאים את הפיצוי עוד יותר ודוחה את הערעור מבלי לפסוק הוצאות נוספות.