ת"א 68041-07-23

תקציר

**ניתוח משפטי של פסק דין בת"א 68041-07-23 אברהם ואח' נ' פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ** **מבוא** פסק דין זה, שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (סגן נשיא השופט רם וינוגרד), עוסק בסכסוך הנוגע לאחריותה של חברת יזמית (להלן: "הנתבעת") לפצות רוכשי דירות (להלן: "התובעים") בגין איחור במסירת דירות. המחלוקת העיקרית סובבת סביב פרשנותו של סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), ובפרט סעיף 5א(ג) הדן בחריגים לחובת הפיצוי בגין איחור במסירה. בנוסף, נדונו שאלות הנוגעות לחיוב בהצמדה וריבית. **עובדות הרקע** התובעים רכשו דירות מהנתבעת, כאשר מועד המסירה החוזי נקבע לכל המאוחר ליום 30.10.2021. בפועל, הדירות לא נמסרו עד למועד הגשת התביעה (30.7.2023), מה שהוביל לתביעה לפיצויים בגין איחור במסירה. הנתבעת טענה כי האיחור נבע מקריסת קיר תמך סמוך לפרויקט, אירוע בלתי צפוי שנבע מהתרשלותם של גורמים אחרים, וכי הוא הוכנס בגדר החריג הקבוע בסעיף 5א(ג) לחוק המכר. **ניתוח משפטי - סעיף 5א לחוק המכר** 1. **הגנה קוגנטית של סעיף 5א(ג) לחוק המכר:** בית המשפט קבע כי הוראת סעיף 5א לחוק המכר, ובכללה סעיף 5א(ג), הינה הוראה קוגנטית, כלומר, לא ניתן להתנות עליה אלא לטובת הקונה (סעיף 7א(א) לחוק). קביעה זו משקפת את מטרת המחוקק לחזק את מעמדו של רוכש הדירה ולהגן עליו מפני פערי כוחות אל מול המוכר. 2. **פרשנות הוראת הפטור בחוזה:** הנתבעת כללה בחוזי המכר תנית פטור (סעיף 8.5) שחרגה באופן משמעותי מהוראות סעיף 5א(ג) לחוק המכר. בית המשפט קבע כי תנית פטור זו, הכוללת אירועים שהפסיקה אינה מחשיבה כאירועים מסכלים וכמקרים הפוטרים מאחריות, ובפרט הוספת מבחן "אשם" במקום מבחן הסיכון, הינה בטלה מכוח הוראת סעיף 7א(א) לחוק. 3. **היעדר הסכמה להחלת סעיף 5א(ג):** לאור בטלותה של תנית הפטור החורגת, נקבע כי לא קיימת הסכמה מפורשת בין הצדדים להחלת ההגבלה שבסעיף 5א(ג) לחוק. בהיעדר הסכמה כאמור, אין תחולה להגנה זו. פרשנות זו תואמת את כוונת המחוקק להתנות את החלת ההגבלה בהסכמה מפורשת של הצדדים, ומשקפת את פערי הכוחות ואת אופי ההסכמים בעסקאות "מחיר למשתכן". 4. **נטילת סיכונים על ידי הנתבעת:** גם אם היה מקום לדון בתחולת סעיף 5א(ג) לחוק, בית המשפט קבע כי הנתבעת נטלה על עצמה במפורש את הסיכונים הרלוונטיים במסגרת הסכמיה עם משרד הבינוי והשיכון (משב"ש) וחברת הניהול (CPM). היא התחייבה לבצע עבודות תמיכה, בדקה את עבודות הפיתוח ומצאה אותן לשביעות רצונה, ואף ביצעה שינויים בתכניות תמיכה. לפיכך, הכשל שהביא לקריסת הקיר, גם אם נגרם על ידי גורמים אחרים, מוטל על הנתבעת במישור היחסים מול הרוכשים, שכן היא נטלה על עצמה את הסיכון לתוצאותיו. 5. **הבטחת היעדר סיכול:** הנתבעת אף נטלה על עצמה, במסגרת ההסכם עם CPM, את ביצוע עבודות תיקון הנזקים אם ייגרמו כתוצאה מעבודותיה. לפיכך, התרחיש שבו CPM מבצעת את העבודות, שבו הנתבעת טוענת כי הינו הסיבה לאיחור, היה צפוי ואף מעוגן בהסכם. 6. **קביעה בדבר חבות:** לאור האמור, נקבע כי הנתבעת אחראית לפיצוי התובעים בגין מלוא תקופת האיחור במסירה. **מחלוקת בדבר חיוב בהצמדה** 1. **ההתחייבות לכאורה במכתב מיום 6.5.2020:** התובעים טענו כי מכתב של הנתבעת מיום 6.5.2020 מהווה התחייבות לוותר על הפרשי הצמדה לתקופה מסוימת. בית המשפט בחן את המכתב וקבע כי הוא אינו מהווה התחייבות חד-צדדית שאין להביאה לשינוי. המכתב הציע חלופות, ובהן ויתור על הצמדה, אך דרש הודעת קיבול מצד הרוכשים. מאחר שהרוכשים לא הודיעו על קיבול, הצעתה של הנתבעת נותרה ללא תוקף. 2. **פרשנות המכתב כמכלול:** בית המשפט הדגיש כי יש לפרש את המכתב כמכלול, וכי הנתבעת קשרה בין הוויתור על הצמדה לבין ויתור הרוכשים על פיצויים בגין האיחור. מאחר שהתובעים עמדו על זכותם לפיצויים, התנאי לוויתור על ההצמדה לא התקיים. 3. **טענות דין:** טענות התובעים שהועלו בשלב הסיכומים, אשר לא בוססו בכתב התביעה, נדחו בשל הרחבת חזית. גם לגופם של דברים, טענות אלו (כמו קיומו של נוהג, התבססות על תיקונים לחוק שאינם חלים, או טענות בדבר תשלומים לקבלן) נדחו בשל העדר ביסוס עובדתי מספק או בשל העדר יכולת להוכיחן. 4. **הצמדה כשמירה על ערך הכסף:** בית המשפט קבע כי חיוב הרוכשים בהפרשי הצמדה מהווה שמירה על ערך הכסף, כפי שמקובל בפסיקה, ואינו בגדר תוספת למחיר החוזי. חיוב זה אף עוגן בחוזי המכר. 5. **שיקולי צדק:** לבסוף, בית המשפט עמד על שיקולי צדק, וקבע כי הם נוטים לטובת הנתבעת. הפיצויים הסטטוטוריים שזכו בהם התובעים, יחד עם ריבית, עשויים לעלות על נזקם בפועל, בעוד שלילת ההצמדה עלולה לפגוע באופן ממשי בנתבעת. 6. **מסקנה לעניין ההצמדה:** טענות התובעים בנוגע לביטול חיובם בהפרשי הצמדה נדחו. **סכום הפיצויים וריבית** 1. **חישוב הפיצוי הסטטוטורי:** בית המשפט אימץ את חישוב הפיצויים הסטטוטוריים לפי סעיף 5א(א)-(ב) לחוק המכר, על בסיס חוות דעת שמאית בנוגע לדמי שכירות של דירה דומה. 2. **חישוב ריבית:** נקבע כי יש לחשב את הפיצויים על בסיס ריבית שנתית מצטברת של 9.58%, כפי שנגזר מהוראות סעיף 19.9 לחוזי המכר ומהתקנות שהותקנו מכוח סעיף 5ב לחוק המכר. שיעור ריבית זה תואם גם את הריבית שהנתבעת גבתה בפועל מלקוחותיה. **החלטה סופית** * הנתבעת חויבה לשלם לתובעים פיצויים בגין מלוא תקופת האיחור במסירה (21 חודשים). * סכום הפיצויים יחושב על בסיס דמי שכירות כפי שנקבעו בחוות דעת שמאי, בתוספת ריבית שנתית מצטברת של 9.58%. * טענות התובעים בעניין ביטול חיובם בהפרשי הצמדה נדחו. * הנתבעת חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין לטובת התובעים. * ההודעות לצדדים שלישיים נמחקו, בכפוף להגשת התנגדות. **החידושים המשפטיים והפסיקתיים** * **החלטיות של סעיף 5א(ג) לחוק המכר:** פסק הדין מחזק את מעמדו הקוגנטי של סעיף 5א לחוק המכר, ומבהיר כי לא ניתן להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה. * **פירוש תניות פטור חורגות:** בית המשפט קבע כי תניות פטור בחוזי מכר הכוללות מקרים החורגים מהוראות סעיף 5א(ג) לחוק, הן בטלות. הדבר מדגיש את הצורך בהתאמה של תניות חוזיות להוראות החוק המחייבות. * **נטילת סיכונים כבסיס לאחריות:** ההכרעה מדגישה כי כאשר מוכר נוטל על עצמו במפורש, בהסכם, את הסיכונים הכרוכים באירועים מסוימים, לרבות סיכונים הנגרמים על ידי גורמים חיצוניים, הוא נושא באחריות לתוצאותיהם, גם אם אינם בשליטתו הישירה. * **הפרדה בין חובות חוזיות להגנות חוקיות:** בית המשפט מבחין בין תניות חוזיות שמנסה המוכר לקבוע (ולקבוע בטלותן אם חורגות מהחוק) לבין ההגנות שהחוק עצמו מעניק לו (כגון סעיף 5א(ג) לחוק). * **חשיבות הקיבול בהצעות חוזיות:** פסק הדין מדגיש את החשיבות של קיבול ברור ומפורש להצעות חוזיות, גם כאשר הן ניתנות "לפנים משורת הדין". * **היקף ההצדקה לשיקולי צדק:** בית המשפט בוחן את שיקולי הצדק בהקשר של נזק כלכלי למוכר מול פיצוי שקיבל הרוכש, ומצביע על כך שהפיצוי הסטטוטורי עשוי לעלות על הנזק הממשי. * **גבולות הרחבת חזית:** ההחלטה מדגימה את דחיית טענות שלא הועלו בכתב התביעה, מטעמי הגנה על הצד שכנגד. לסיכום, פסק דין זה מהווה נדבך חשוב בהגנה על רוכשי דירות, ומבהיר את הגבולות שבהם ניתן להגביל את אחריות המוכר בגין איחור במסירה, תוך הדגשת חשיבות הציות לחוק המכר והימנעות מהתניות חוזיות המנוגדות להוראותיו הקוגנטיות.