ת"א 27847-10-21

תקציר

התיק עסק בסכסוך על דמי הניהול של בית משותף מסחרי, נעמן סנטר, בין חברת הניהול, נעמן מרכז ניהול ואחזקה בע"מ (התובעת), לבין שני נתבעים: עדי נכסים והשקעות בע"מ (עדי), לשעבר הבעלים של יחידה במרכז, ור', הבעלים הנוכחי, שרכשו את היחידה באמצעות כונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט, עו"ד חכים. התובעת ביקשה לחייב את הנתבעים לשלם דמי ניהול, ביחד ולחוד, דבר שסירבו לעשות בטענה כי דמי הניהול מופרזים. בית המשפט פסק לטובת התובעת וכנגד ר', הבעלים הנוכחי, והורה לה לשלם 48,888 ₪ דמי ניהול, בתוספת הוצאות ושכר טרחת עורך דין. התביעה נגד עדי נדחתה. בית המשפט קבע כי כונס הנכסים, עו"ד חכים, אינו חייב בדמי הניהול, שכן פעל כדין ובתום לב. הוא לא היה חייב לחתום על הסכם ניהול או לוודא שהרוכש עושה זאת. כונס הנכסים הודיע לנתבעים על תשלומי החובה החלים על הנכס, לרבות דמי ניהול, כאמור במסמכי המכר. הנתבעים היו מודעים לחובתם לשלם דמי ניהול, אך בחרו שלא לערוך בדיקה מקדמית של הנכס או לברר את הסכום. לפיכך, נותק כל קשר סיבתי בין אי גילויו הנטען של הכונס לבין נזקי הנתבעים. עוד קבע בית המשפט כי דמי הניהול שגבתה התובעת היו מופרזים בחלקם ואינם עולים בקנה אחד עם הוראות חוק המקרקעין. שכר טרחה שאינו קשור לניהול הבית המשותף, שהיו למעשה דיבידנדים שחולקו בין בעלי המניות של התובעת, נוכו מסך ההוצאות. דמי הניהול השנתיים לשנים 2020 ו-2021 הופחתו ב-216 אלף שקל. הנתבעת הייתה זכאית להחזר בגין ארבעה חודשים בגין תשלומים מופרזים שבוצעו בשנת 2019 בסך של 3,946 ₪. בנוסף, ציין בית המשפט כי על התובעת, כחברת ניהול, לנהוג בשקיפות ובהגינות בכל הנוגע להכנסות שהופקו מהרכוש המשותף. עם זאת, תביעת הנתבעת לחלק מהכנסה זו, או להפחתת דמי ניהול, נדחתה מחוסר ראיות. בית המשפט קבע את חלקה היחסי של הנתבעת בדמי הניהול בהתבסס על שטח הרצפה של יחידתה ביחס לשטח הרצפה הכולל של הבית המשותף, שנמצא כ-4.43%. הסכום הכולל שחבה הנתבעת, לאחר התאמות בגין תשלומים מופרזים, חושב כ-48,888 ₪, כולל מע"מ. לבסוף, בית המשפט הורה לתובע לשלם לנתבע עדי את הוצאותיו ושכר טרחת עורך דינו וכן הורה לר' לשלם את הוצאות התובע ושכר טרחת עורך דין, יחד עם מחצית מאגרות בית המשפט.