ע"א 7914/19

תקציר

במקרה מורכב זה רכשה המערערת שתי דירות קטנות בתל אביב, שהיו בעבר בבעלות חברת הבנייה שבנתה את המבנים, ויועדו לשימוש בעלי תפקידים בבניין כמו שומרים או מפקחים. תקנות הבית המשותף הגבילו דירות אלה לשימוש כזה. למרות שלדיירים הייתה זכות לשכן אנשים כאלה בדירות אלה, הם לא עשו זאת במשך עשרות שנים, אלא השתמשו בדירות למטרות שאינן למגורים. המערערת ביקשה מבית המשפט המחוזי סעד הצהרתי לביטול ההגבלה להשכרת הדירות בשוק החופשי. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה מבלי להכריע במחלוקת הפרשנית הנוגעת להסכם המקורי ולפסיקות קודמות של בית המשפט. המערערת טענה, בערעור, לביטול ההגבלות, בטענה כי השוכרים זנחו את ההסכם. הדיירים טענו מנגד כי השימושים שלהם בעבר ובהווה עולים בקנה אחד עם זכויותיהם. הערעור התמקד בשאלה האם בית המשפט יכול להעניק סעד מבלי לפתור את הסוגיה הפרשנית. בית המשפט מצא כי מבלי להכריע בפרשנות, דחיית התביעה הייתה מוקדמת מדי. נקבע כי יש להעביר את העניין לבית המשפט המחוזי על מנת לבחון האם ניתן לשחרר את המערערת ממגבלות השימוש לפי סעיף 96 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בשל אי שימוש על ידי שוכרים. בית המשפט המחוזי הונחה לבחון האם יש לפצות את השוכרים אם ההתחייבות תשונה או תוסר, מתוך הכרה בצורך לאזן בין הסכמים היסטוריים לבין מסגרות נדל"ניות ומשפטיות עדכניות. השופט גרוסקופף הציע להתמקד בשחרורו של המערער מהסכמים אלה, תוך הבחנה בין סוגיות קנייניות לסוגיות חובה, ואילו השופט אלרון הסכים להחזיר את התיק לבחינה מחודשת. הערעור התקבל פה אחד וביקש להחזיר את התיק לדיון נוסף.