ת"א 1438/06

תקציר

התובעת, קוקירמן נדל"ן, התקשרה בהסכם תיווך עם הנתבעות, פלאזה סנטרס ואלביט אימג'ינג, למציאת קונה למרכזים המסחריים של פלאזה במרכז אירופה. צוקרמן הציג את קלפייר כרוכש פוטנציאלי והציג את הצדדים. לאחר שנה של משא ומתן, חתמו פלאזה וקלפייר על שני הסכמים נפרדים למכירת המרכזים. העסקה הראשונה כללה מכירת חלק מאחזקותיה של פלאזה בארבעה מרכזים בהונגריה ומחצית ממניות וזכויות ההצבעה בחברת הניהול שלהם. העסקה השנייה, שבוצעה שנה לאחר מכן, כללה מכירת יתרת אחזקותיה של פלאזה בארבעת המרכזים בהונגריה, ארבעה מרכזים בפולין וחברת הניהול בפולין. הנתבעים סירבו לשלם לקוקירמן את דמי התיווך המוסכמים בגין העסקה השנייה. בעקבות זאת פתח צוקרמן בהליכים משפטיים. הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה בשל מעשה של בית המשפט - פסק הבורר לאחר העסקה הראשונה - וכי צוקרמן אינו זכאי לדמי תיווך עתידיים. בית המשפט דחה טענות סף אלה, וקבע כי פסק הבורר לא התייחס לעסקה השנייה וכי טענותיו של צוקרמן טרם שוכללו בעת מתן פסק הבוררות. לגופו של עניין, קבע בית המשפט כי צוקרמן זכאית לדמי תיווך בגין העסקה הראשונה משום שמילאה את התחייבויותיה על פי ההסכם בכך שהכניסה את קלפייר לפלאזה. עוד קבע בית המשפט כי הוראות חוק מתווכי מקרקעין אינן חלות על העסקאות, שהיו פיננסיות באופיין ועניינן מכירת אחזקות בנכסים ריאליים ובחברות הניהול שלהם, ולא מכירת מקרקעין. לגבי העסקה השנייה מצא בית המשפט כי המרכזים בקרקוב, ורשה ורוש בפולין הוצגו על ידי צוקרמן לפלאזה כעומדים למכירה ונמכרו כהמשך לעסקה הראשונה. לפיכך היה זכאי צוקרמן לדמי תיווך בגין מכירות אלה. עם זאת, בית המשפט קבע כי המרכז בפוזנן אינו חלק מהנכסים שהוצעו למכירה על ידי צוקרמן ודחה את התביעה לדמי תיווך בגין מכירתו. עוד קבע בית המשפט כי צוקרמן זכאי לדמי תיווך בגין מכירת חברות הניהול בהונגריה ובפולין, שכן אלה נכללו בהגדרה הרחבה של "נכסים" בהסכם התיווך. יתר על כן, חלוף הזמן בין שתי העסקאות לא שלל את זכותו של צוקרמן לקבל את עמלת התיווך המוסכמת, שכן ההסכם לא הגביל את מסגרת הזמן למכירת הנכסים. בית המשפט קבע כי יש לחשב את דמי התיווך על בסיס התמורה ששולמה בפועל לפלאזה בגין המכירה, שכללה את הסכום ששולם במזומן על ידי קלפייר ולא כללה את פירעון חובותיה של פלאזה. לבסוף פסק בית המשפט לצוקרמן סך של 444,089 אירו דמי תיווך, בתוספת ריבית ומע"מ, כנגד פלאזה סנטרס בלבד, ודחה את התביעה נגד אלביט אימג'ינג.