ו"ע 61648-02-17

תקציר

המערערות, גב-ים קרקעות בע"מ ואמות השקעות בע"מ, שתי חברות ציבוריות הפועלות בתחום הנדל"ן, התכוונו להקים פרויקט משרדים יוקרתי על הקרקע שבבעלותן. הארץ הייתה מוקפת גן ירק ואזורי בילוי. חלקת קרקע בבעלות צד שלישי הפרידה בין מקרקעי המערערים, שעליהם עמד מבנה ישן ששימש כמרכז לרפואה דחופה. בניין זה הפריע למערערים לראות את הפרויקט העתידי שלהם. המערערים רכשו את מניות החברה שהחזיקה בחלקת המקרקעין האמורה, על מנת להבטיח את הריסת המבנה ולראות ללא הפרעה את הפרויקט שלהם. מחיר רכישת המניות עמד על 37 מיליון ש"ח, בעוד המערערים טענו כי שווי השוק של הקרקע עמד על 20 מיליון שקל בלבד. המערערים טענו כי התשלום העודף הוא עבור היכולת להרוס את המבנה, שאינה צריכה להיות חייבת במס רכישה. המשיב, הממונה על מיסוי מקרקעין, טען כי יש לייחס את מלוא התמורה החוזית לזכויות בקרקע, לרבות הבנייה עליה, ולכן יש לחשב את מס הרכישה על בסיס מלוא הסכום של 37 מיליון ₪. דעת הרוב בוועדת הערר הסכימה עם עמדת המשיב ודחתה את הערר. הוועדה קבעה כי המערערים לא רכשו זכויות מלבד הקרקע והבנייה עליה. התשלום העודף, לטענת הוועדה, היה עבור הקרקע עצמה ולא עבור זכות נוספת, כפי שטענו המערערים. היכולת להרוס את המבנה הייתה רק תופעת לוואי של רכישת הקרקע. לפיכך, יש לייחס את מלוא התמורה החוזית בסך 37 מיליון שקל לזכויות בקרקע ולהיות חייבת במס רכישה. בנוסף, בחנה הוועדה את סוגיית קביעת שווי הזכויות במקרקעין. נפסק כי יש לבסס את השווי על התמורה החוזית, שבמקרה זה עלתה על שווי השוק. הוועדה הסבירה כי הגדרת "שווי" בחוק מיסוי מקרקעין נועדה למסות את העסקה בפועל ולמנוע העלמות מס. כך, בהיעדר יחסים מיוחדים המשפיעים על מחיר העסקה, יש להעדיף את התמורה החוזית על פני שווי השוק, בין אם הוא גבוה או נמוך יותר. כמו כן, דנה הוועדה בשיטת חישוב השווי על בסיס התגלמות מלאה, כאשר הרוכש מסכים לשאת בחבות מס שבח של המוכר. הוועדה הגיעה למסקנה כי שיטה זו צריכה לחול גם על רכישת מניות באיגוד מקרקעין. עו"ד ושמאי המקרקעין דן מרגליות כתב חוות דעת חולקת, בה טען כי יש לחשב את מס הרכישה על בסיס שווי השוק של הקרקע, שהיה נמוך מהתמורה החוזית. לבסוף החליטה ועדת הערר כי כל מערער יישא בהוצאות משפט בסך 18,000 ₪, שישולמו למשיב בתוך 30 יום.