ת"א 3233-02-12

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות המשפטיים ובחידושים הנובעים ממנו, בהתבסס אך ורק על המידע שסופק: **מבוא ורקע:** התביעה בבית משפט השלום בירושלים עניינה פינוי חנות, כאשר הנתבע הינו דייר מוגן בחנות זו משנת 1976, שילם דמי מפתח, והחוזה המקורי החיל את הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). התובע רכש את הבניין, כולל החנות, בשנת 1993. עילת הפינוי הנטענת על ידי התובע נבעה מאי תשלום דמי שכירות על ידי הנתבע במשך שנים. **עילות הפינוי הנטענות:** התובע טען למספר עילות פינוי: 1. **אי תשלום דמי שכירות במשך שנים:** התובע טען שהנתבע נמנע מתשלום דמי השכירות למרות התראות חוזרות ונשנות, ובכך איבד את הגנת החוק. 2. **תשלום באמצעות שקים ולא במזומן:** טענה זו לא נטענה בסיכומים, אך נדונה. 3. **אי תשלום דמי שכירות ריאליים:** התובע טען שדמי השכירות המשולמים אינם ריאליים ביחס לגודל ולמיקום החנות. 4. **הימנעות מהעלאת דמי השכירות:** התובע טען שהנתבע נמנע מלשלם את התוספות הנדרשות על פי החוק. **עקרונות משפטיים ופרשנות החוק:** 1. **פרשנות מצמצמת של חוק הגנת הדייר:** פסק הדין מדגיש את המגמה הפסיקתית לפרשנות מצמצמת של הוראות חוק הגנת הדייר. המגמה נובעת משינוי הנסיבות הכלכליות והחברתיות מאז חקיקת החוק, וכן מכבוד לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המגן על הזכות הקניינית. בתי המשפט מעניקים משקל גובר לזכות הקניינית של בעל הנכס. נאמר כי "בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד... תוסר מעליהם הגנת החוק" (לפי דברי מ"מ הנשיא בן פורת). 2. **עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר):** * **הלכת הניתוק הקבוע:** בית המשפט קבע כי עילת פינוי זו מתגבשת רק כאשר הפסקת התשלום הופכת לעניין קבוע, היינו, קיים "ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים". איחור קל או פעוט בתשלום אינו מספיק. * **סירוב בעל הבית לקבל תשלום:** פסק הדין קובע שאין עילת פינוי כאשר בעל הבית מסרב לקבל את דמי השכירות. במקרה כזה, אין הדייר מחויב לחזור על פעולה ריקה מתוכן. אם בעל הבית מסרב באופן עקבי, הדייר אינו יכול ליצור עילת פינוי על בסיס אי תשלום, כאשר הסירוב נובע מהתנהלות בעל הבית. החוק מטיל חובה על הדייר לדייק בתשלומים, אך גם חובה מכללא על בעל הבית שלא להכשיל את הדייר. * **הפסקת התשלומים עקב סירוב התובע:** במקרה הנדון, הנתבע הראה שניסה לשלם את דמי השכירות באופן עקבי מדי שנה, אך התובע סירב לקבלם. הנתבע אף הציג מעטפות בדואר רשום שהוחזרו לו עם ציון "סירב לקבל". התובע עצמו הודה שסירב לקבל את דמי השכירות מכיוון שסבר שהסכומים נמוכים מדי. לפיכך, בית המשפט קבע כי לא קמה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי השכירות, שכן הסירוב נבע מהתובע. 3. **תשלום באמצעות שקים לעומת מזומן:** למרות שהסכם השכירות קבע תשלום במזומן, נקבע כי בנסיבות בהן התובע מעולם לא דרש תשלום במזומן, ואף סירב לקבל שקים, לא קמה לו עילת פינוי בגין אמצעי התשלום. 4. **מחלוקת לגבי גובה דמי השכירות:** * **חוקיות דרישת דמי שכירות גבוהים מהמוסכם:** נקבע כי אין בסיס חוקי או הסכמי לתביעת התובע לדרוש דמי שכירות החורגים מהמוסכם בהסכם השכירות בתוספת ההעלאות הקבועות בחוק הגנת הדייר. הסכם השכירות מחייב את הצדדים וחליפיהם. העובדה שנקבע סכום שונה לשנה הראשונה אינה מקנה לבעל הבית סמכות להעלות את דמי השכירות מעבר לנדרש על פי החוק. * **עילת פינוי בגין אי תשלום העלאות על פי החוק:** בית המשפט ציין כי אי תשלום ההעלאות הקבועות על פי חוק הגנת הדייר (במיוחד בבתי עסק) עשוי להקים עילת פינוי, שכן תוספת זו דינה כדמי השכירות עצמם. עם זאת, במקרה זה, התובע לא הוכיח את גובה דמי השכירות הנדרשים על ידו באופן ברור, ותחשיביו נתקלו בספקות לגבי אופן החישוב, התייחסות להעלאות, והפערים אל מול התשלומים ששולמו בפועל. הנתבע הציג תחשיב מפורט ומדויק שלא נמצאה סיבה לשנות ממנו. * **התיישנות ותשלום דמי שכירות לפני 2005:** התובע טען לאי תשלום דמי שכירות לתקופה שקדמה לשנת 2005. הנתבע טען להתיישנות. בית המשפט קיבל את טענת הנתבע, מאחר שהתובע סירב לקבל את התשלומים, הדבר מנע את חלות חובת התשלום בגין השנים שחלה עליהן התיישנות. 5. **הפרשי הצמדה וריבית:** * **החלת סעיף 154 לחוק הגנת הדייר:** נקבע כי סעיף 154, המחייב דרישה בכתב להחלת העלאות דמי שכירות למפרע, חל רק על דירות מגורים ולא על בתי עסק. * **חובת תשלום הפרשי הצמדה וריבית:** על אף שהנתבע נהג לשלם את דמי השכירות באופן עקבי, לאחר שהתובע חזר בו מסירובו לקבל את דמי השכירות, נוצר מצב שבו הנתבע לא שילם הפרשי הצמדה וריבית. בית המשפט קבע כי בנסיבות אלו, התובע היה זכאי לדרוש את הפרשי ההצמדה והריבית. עם זאת, בית המשפט בחן האם אי תשלום זה מהווה עילת פינוי. 6. **סעד מן הצדק (סעיף 132 לחוק הגנת הדייר):** * **עקרון הסעד:** בית המשפט רשאי לסרב לתת פסק פינוי גם אם קיימת עילת פינוי, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לעשות כן. הסעד הוא תרופה יוצאת דופן, המאפשרת התחשבות בנסיבות אישיות קשות ואיזון בין חומרת ההפרה לבין תוצאת הפינוי. * **שיקולים במתן סעד מן הצדק:** נלקחים בחשבון טיב המושכר (בית עסק לעומת דירת מגורים), מהות ההפרה, התנהגות הדייר, התנהגות המשכיר, האם שולמו דמי מפתח, משך תקופת השכירות, ונסיבותיו האישיות של הדייר. * **יישום במקרה הנדון:** בית המשפט העניק סעד מן הצדק לנתבע. הובאו בחשבון: * העובדה שהנתבע ניסה לשלם את דמי השכירות מדי שנה, אך התובע סירב לקבלם. * התובע הוא שיצר את הסיכון לעילת פינוי בשל סירובו. * הנתבע שילם דמי מפתח. * הנתבע מנהל חנות במקום משנת 1976. * גילו של הנתבע והפגיעה הצפויה בו כתוצאה מפינוי. * הפרת דמי השכירות (אי תשלום הפרשי הצמדה וריבית) נחשבה מינורית יחסית להתנהלות התובע. * **תנאי למתן הסעד:** מתן הסעד מותנה בכך שהנתבע ישלם לתובע תוך 30 ימים את הפרשי ההצמדה והריבית על דמי השכירות משנת 2005 ואילך. **חידושים משפטיים ונקודות מרכזיות:** * **הדגשת פרשנות מצמצמת:** בית המשפט חידד את המדיניות המשפטית המתמשכת להגביל את תחולת חוק הגנת הדייר, תוך איזון עם הזכות הקניינית. * **מעמד הסירוב לקבל תשלום:** נקבע כי סירוב של בעל הבית לקבל דמי שכירות, גם אם חד פעמי, יכול לפטור את הדייר מהמשך ניסיונות תשלום, ובוודאי שכאשר הדבר נעשה באופן עקבי, הדבר שולל מבעל הבית את האפשרות לבסס עילת פינוי. * **איזון בין דייר מוגן לבעל הנכס:** במקרים מורכבים, הכוללים התנהלות לא תקינה של שני הצדדים, בית המשפט מפעיל את שיקול דעתו להעניק סעד מן הצדק, תוך התחשבות בנסיבות האישיות והכלכליות, גם במקרה של בתי עסק. * **משמעות "העלאות" בבתי עסק:** בית המשפט הבהיר כי סעיף 154 לחוק הגנת הדייר (הדורש דרישה בכתב) חל על דירות מגורים בלבד, ובבתי עסק, גם אם נדרשת הוכחת דרישה, סרבנות הדייר לאחר שהתובע חזר בו מסירובו לתשלום, מחייבת אותו לשלם הפרשי הצמדה וריבית. **תוצאה:** התביעה לפינוי נדחתה, בכפוף לכך שהנתבע ישלם את הפרשי ההצמדה והריבית כפי שנקבע. התובע חויב בהוצאות לטובת הנתבע.