ו"ע 1415/05

תקציר

פסק הדין דן במהותן של זכויות הבנייה והשפעתן על ערכי הקניין בישראל. זכויות בנייה הן מרכיב מכריע בבעלות על הקרקע, הקובעות כיצד ניתן להשתמש בקרקע ולפתח אותה. בעוד שזכויות אלה הן חלק בלתי נפרד מהבעלות על הקרקע, ניתן להעביר אותן גם באופן עצמאי. פסק הדין מבחין בין שינויי ייעוד לבין תוספת אחוזי בנייה על קרקעות פרטיות לעומת אדמות מדינה. בקרקע פרטית, הקצאת אחוזי בנייה נוספים אינה נחשבת לאירוע מס; עם זאת, באדמות מדינה, שינוי ייעוד באמצעות הסכם פיתוח או חכירה חדשה מחייב תשלום למינהל מקרקעי ישראל. פסק הדין גם מבהיר את ההשלכות המיסוייות של זכויות בנייה נוספות. הוא מסכם פסקי דין קודמים ומדגיש כי הוספת אחוזי בנייה או שינויי ייעוד בקרקע פרטית אינה מהווה מכירת זכויות מהרשות, ומכאן שאינה אירוע מיסוי. אולם, שינוי ייעוד בקרקע מוחכרת, הנובע מהסכם חדש, נחשב לאירוע מיסוי. ביישום עקרונות אלה בעניינם של המערערים, נקבע בפסק הדין כי זכאותם לאחוזי בנייה נוספים מקורה בהסכם השכירות הראשוני משנת 1995, ולא בהסכם נפרד עם המינהל. כך, זכויות הבנייה הנוספות אינן מהוות אירוע מס, ומועד רכישתן נותר ללא שינוי. המערערים אינם יכולים לטעון את ההיפך, שכן הדבר יוביל להתחמקות ממס. לפיכך, הערעור נדחה, והמערערים חייבים במשותף בהוצאות בסך 25,000 ₪. למרות ההסכמה עם התוצאה, חבר הוועדה דן מרגליות מדגיש כמה חששות. הוא מציע כי במקרים שבהם מועד המכירה הרגיל אינו מתאים, החוק יאפשר לחשב את המס ביום מימוש הזכויות. זה יבטיח מיסוי כלכלי מדויק, במיוחד במצבים חריגים. מרגליות ממליץ לשקול תיקוני חקיקה כדי לתת מענה לתרחישים כאלה, במיוחד כשמדובר בזכויות קרקע שאינן פטורות מטבע הדברים. פסק הדין מחזק אפוא את עקרונות המיסוי הנוגעים לזכויות בנייה והשפעתם על ערכי הנכסים, תוך הכרה בצורך בשינויי חקיקה אפשריים שיתאימו למציאות הכלכלית.