בג"צ 4289/00

תקציר

שתי עתירות אלה עסקו בהעברת זכויות חכירת משנה לדורות בשני נכסי נדל"ן ברובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים מהחברה לשיקום ופיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים לישיבת אש התורה ולעמותת נר לרחל ובניו. העותרים ביקשו להורות לגופים המוסמכים בממשלה לבטל או לגרום לביטול הסכמי חכירת המשנה שנחתמו עם הישיבה והאגודה. הנכס הראשון, המכונה האכסניה הגרמנית, הוא אתר ארכיאולוגי בעל חשיבות היסטורית ודתית. הנכס השני, בית רוטשילד, הוא מבנה בעל חשיבות היסטורית. תושבי הרובע היהודי והקרן לירושלים, שתרמו לפיתוח הלשכה הגרמנית כגן ארכיאולוגי, עתרו לבית המשפט. המדינה טענה בתחילה כי העסקאות אינן תקינות, אך בהמשך שינתה את עמדתה וטענה כי אין לבטל את ההסכם לגבי בית רוטשילד, בעוד שיש לבטל את ההסכם בנוגע להוסטל הגרמני. חברת הרובע וההתאחדות טענו כי אין בסיס חוקי לתקוף את הזכייה במכרזים. ישיבת אש התורה הודיעה כי אין לה עניין בהקמת מבנה במתחם הלשכה הגרמנית, והתחייבה לשמר ולתחזק את המקום ולהשאיר אותו פתוח לציבור. רשות העתיקות ועיריית ירושלים תמכו בעמדה זו. בית המשפט קבע כי פעולותיה של חברת הרובע בתחום המשפט הפרטי – חכירת משנה של קרקעות ברובע – כפופות לביקורת של בג"ץ. האינטרסים של העותרים היו לגיטימיים, אך העתירות הוגשו במידה ניכרת לאחר כריתת הסכמי החכירה ונרכישת הזכויות על ידי הישיבה והאגודה. כך נחלש מעמדם. לגופו של עניין, בחן בית המשפט את חוקיות הקצאות המקרקעין והסכמי החכירה על פי המשפט המנהלי. הטענות הפסולות העיקריות שהועלו היו כי ההקצאות חרגו מסמכותה של חברת הרובע והיו בלתי סבירות באופן קיצוני. בית המשפט מצא כי הסמכויות שהוענקו לחברת הרובע היו רחבות מאוד וכללו חכירת משנה של מקרקעין. המכרזים שפרסמה החברה נגעו לבית רוטשילד וללשכה הגרמנית והקצאתם למטרות חינוך לא חרגה, על פניו, מסמכויותיה וממטרותיה של החברה. באשר ללשכה הגרמנית, ציין בית המשפט כי הסכם החכירה הראשון סותר את מטרות השימור של חברת הרובע, אך קושי זה הוסר במידה רבה בהסדר מאוחר יותר. לפיכך, קשה היה לומר כי החברה חרגה מסמכותה בביצוע ההקצאות. עוד קבע בית המשפט כי פעולות החברה בהקצאת הנכסים אינן בלתי סבירות עד כדי כך שיש בהן כדי להצדיק את ביטולם במישור המנהלי, נוכח זכויותיהם של צדדים שלישיים. עם זאת, הרשויות המוסמכות נדרשו להבטיח את שימור האתרים ואת הקשר של הציבור הרחב אליהם. פסק הדין לא התייחס להיבט החוזי של עסקאות אלה, שראוי שייבחן על ידי בית משפט אזרחי. לפיכך העתירות נדחו. השופט ג'ובראן הציג חוות דעת מסכמת. הוא הסכים עם הממצאים הפרוצדורליים אך חלק על הניתוח המהותי. הוא קבע כי פעולותיה של חברת הרובע בהעברת הזכויות בנכסים לגורמים פרטיים חרגו מסמכותה והיו בלתי סבירות. סמכותה של החברה לחכירת משנה הוגבלה לקידום מטרותיה, שהיו שיקום ופיתוח הרובע היהודי. הנכסים המדוברים היו צריכים להיות מועברים לגוף שמטרותיו העיקריות עלו בקנה אחד עם מטרות חברת הרובע. כמו כן, החלטות החברה היו בלתי סבירות משום שלא שקלו במידה מספקת את הגורמים הרלוונטיים, לרבות המטרות העיקריות של החברה, ייחודם של הנכסים, עמדת מינהל מקרקעי ישראל, תושבי הרובע והקרן לירושלים. השופט ג'ובראן היה מקבל את העתירות ודוחה את החלטות חברת הרובע, אך מאחר שהרשויות המוסמכות לא הכריעו בעניין, הוא הסכים עם דחיית העתירות והותיר בצד את צווי הביניים כצווים מוחלטים.