ת"א 50850-12-22

תקציר

## ניתוח משפטי של גולדברג נ. פלדמן ופרש פסק דין זה עוסק בסכסוך הנוגע לזכויות בעלות בדירה, בעיקר בין מר אהרון גולדברג (להלן: "גולדברג") לבין פלדמן (להלן: "פלדמן"), ובאופן שנית בין גולדברג לבין פרש (להלן: "פרש"), מלווה צד ג'. הסוגיות המשפטיות המרכזיות נסובות סביב תוקפו של הסכם מכר לכאורה בין גולדברג לפלדמן, ועדיפות הזכויות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לגבי עסקאות מקרקעין סותרות. ### אני. הסכם המכר הנטען בין גולדברג לפלדמן: עמידה בדרישה בכתב ליבת התביעה של גולדברג היא פסק דין הצהרתי הקובע את בעלותם בדירה על סמך הסכם מכר לכאורה עם פלדמן. כדי להצליח, גולדברג חייב להוכיח את קיומו של הסכם זה, ובאופן מכריע, את העדיפות שלו על פני העסקה הרשומה של Fresh. * **הדרישה בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין:** חוק המקרקעין קובע כי כל התחייבות לביצוע עסקת מקרקעין חייבת להיות בכתב. אין מדובר בדרישה ראייתית גרידא אלא בדרישה מהותית, החיונית לתוקף המשפטי של העסקה. * **פסיקה בנושא ריכוך דרישה בכתב (הלכת קלמר):** בעוד שהדרישה בכתב היא בדרך כלל מחמירה, בפסיקה הישראלית התפתחו חריגים. "כלל קלמאר", שמקורו ב-*CA 464/80 Kalmar v. פרץ*, מאפשר אכיפת הסכם בעל פה בנסיבות "מיוחדות וחריגות" בהן עקרונות תום הלב מצדיקים להתגבר על הדרישה בכתב. זה מתעורר בדרך כלל כאשר חל שינוי במצב עקב החוזה (למשל, ביצוע חלקי) וצד מנסה להתנער ממנו שלא בצדק. * **בקשה למקרה הנוכחי:** בית המשפט מצא כי בעוד שהייתה כוונה של גולדברג ופלדמן להתקשר בהסכם מכר, הראיות שהוצגו לא עמדו בדרישה הכתובה. המסמך העיקרי שהוגש על ידי גולדברג נחשב לא מספיק, וחסר פרטים חיוניים כמו שמות הצדדים, תאריכים, חתימות ותיאור ברור של הרכוש והתמורה. יתרה מכך, אי התאמות במועדי התשלום ובתוכן המסמך (המתייחס לקומה שלמה, ולא רק לדירה המדוברת) פגעו בתוקפו כהסכם מחייב. * **ראיות סותרות:** בית המשפט ציין כי הסכמי ההלוואה שהציג גולדברג, למרות שהם משקפים עסקאות פיננסיות, אינם ראיות להסכם מכר. יתר על כן, תעודת חיבור גז רשמה את גולדברג כדייר משנה, מה שסותר את טענת הבעלות שלהם. * **היעדר "נקודת משען":** בית המשפט הבחין בין מקרה זה לבין תקדימים כגון *ע"א 8234/09 שם טוב נ. פרץ*, שם מסמך כתוב, גם אם לוקה בחסר, שימש כ"נקודת משען" לריכוך הדרישה הכתובה. כאן, היעדר כל הסכם מהותי בכתב פירושו שלא ניתן היה להחיל את הלכת קלמר כדי "להשלים" את העסקה. * **תמורה לא קוהרנטית:** מכשול משמעותי למילוי הדרישה הכתובה היה היעדר מחיר רכישה ברור ומוסכם לדירה. החישובים של גולדברג עצמו לא היו עקביים, ועדותו של פלדמן לא הבהירה את הסכום. חוסר ודאות בסיסי זה לגבי מונח מהותי מנע עוד יותר את תחולתה של הלכת קלמר. ### II. המסלול החוזי: אי חוקיות ותקנת הציבור בית המשפט בחן את העסקה גם מבעד לעדשת דיני החוזים, התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), תוך התייחסות ספציפית למצבים של הסכמים לכאורה או אי חוקיות. * **מערכת חוזית כפולה: הסכמים לכאורה מול הסכמים סמויים:** ההסדר בין גולדברג לפלדמן כלל הסכם הלוואה גלויה, שלטענת פלדמן נועד להסתיר הסכם מכר כדי להימנע ממס שבח. הדבר מעלה סוגיות לפי סעיפים 13 (חוזים לכאורה) ו-30 (חוזים בלתי חוקיים) לחוק החוזים. * **אי חוקיות ותקנת הציבור:** בית המשפט מצא כי המטרה המוצהרת של עקיפת חובות המס הייתה בלתי חוקית ומנוגדת לתקנת הציבור. פסיקתו של בית המשפט העליון, במיוחד במקרים כגון ע"א 4305/10 אילן נ' לוי*, מדגיש את חשיבות ציות המס ואי חוקיותם של הסכמים שנועדו להונות את רשויות המס. * **ההבחנה בין חוזים לכאורה לבין חוזים בלתי חוקיים:** בעוד שסעיף 13 עוסק בהסכמים שנעשו אך ורק לצורך מראית עין ללא כוונה לקיים, סעיף 30 עוסק בחוזים שמטרתם אינה חוקית. בית המשפט קבע כי ההסכם בין גולדברג לפלדמן לא היה סתם מצג שווא אלא חוזה בלתי חוקי, שכן הצדדים התכוונו לבצע את המכירה, אם כי באמצעות מנגנון אי דיווח כדי להתחמק ממס. * **השלכות של אי חוקיות:** הסכמים נגועים באי חוקיות הם בדרך כלל בטלים. עם זאת, סעיף 31 לחוק החוזים מעניק לבתי המשפט שיקול דעת להורות על השבת החוזה או חריג על קיום החוזה, בהתחשב בגורמים כמו התנהגות הצדדים, מידת אי החוקיות ותקנת הציבור. * **השתתפותו הפעילה של גולדברג:** בית המשפט מצא שגולדברג לא היה צד פסיבי אלא השתתף באופן פעיל בתוכנית להתחמק ממס. זה כלל הסכמה למבנה הסכם ההלוואה, אי רישום הערות אזהרה כדי להימנע מבדיקת מס, והצגה לא עקבית של גרסתם לעסקה. * **חוסר קוהרנטיות של ההסכם הסמוי:** באופן מכריע, גם אם בית המשפט היה שוקל לאכוף את הסכם המכר הסמוי, תנאיו, ובמיוחד המחיר, היו לא ברורים ושנויים במחלוקת, בדומה למצב בע"א 8963/14 נעאמנה נ' בדארנה*. חוסר בהירות זה, יחד עם אי החוקיות, הפכו את הסכם המכר לכאורה לבלתי ניתן לאכיפה. ### III. עדיפות הזכויות: סעיף 9 לחוק המקרקעין ותום הלב של פרש גולדברג ביקש לטעון לעדיפות על פני העסקה הרשומה של פרש בהתבסס על סעיף 9 לחוק המקרקעין, בטענה כי פרש פעלה בחוסר תום לב. סעיף זה קובע כי העסקה הראשונה גוברת אלא אם כן הצד השני פעל בתום לב, תמורת תמורה, ורשם את העסקה. * **חובת תום הלב של הרוכש השני:** פסיקה, במיוחד *ע"א 2643/97 גנץ נ. החברה הבריטית והקולוניאלית בע"מ* ופסקי הדין שבאו לאחר מכן, מבהירים את חובת תום הלב כלפי רוכש עוקב. חובה זו כוללת ביצוע בדיקות סבירות, כגון בדיקת מרשם המקרקעין ובנסיבות מסוימות החזקה פיזית בנכס. * **תפקידן של הערות אזהרה:** אי רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון יכול, בנסיבות מסוימות, להוות הפרת תום לב, במיוחד אם היא מובילה ל"תאונה משפטית". עם זאת, אי הרישום אינו קובע באופן אוטומטי חוסר תום לב; הוא נבחן במסגרת מכלול הנסיבות. * **טיעונו של גולדברג וניתוח בית המשפט:** גולדברג טען כי כישלונה של פרש לבדוק את הנכס ולוודא את החזקתו של גולדברג מהווה חוסר תום לב. עם זאת, בית המשפט מצא טיעון זה לא משכנע. * **נדל"ן מוסדר ורישומים קודמים:** הנכס הוסדר, ופרש הסתמכה על רישומים קודמים, לרבות שעבוד מהותי מבנק לאומי והערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשים אחרים. גורמים אלה הצביעו על מידה מסוימת של חריצות מצד פרש. * **חוות דעת שמאי וחוות דעת משפטית:** פרש קיבלה חוות דעת שמאי על הנכס והסתמכה על חוות דעת משפטית של עו"ד וינדר, שאמנם מסויגת, אך לא נבעה אך ורק מדבריו של פלדמן. צעדים אלה, בשילוב עם השעבוד הקודם של בנק לאומי, היוו בסיס להערכת המצב של פרש. * **אופי העסקה:** בית המשפט הבחין בין רכישת נכס לבין לקיחת משכנתא כבטוחה. באחרון, הערך הכספי כבטוחה מכריע יותר מאשר רושם פיזי ישיר של הנכס, ומפחית את עוצמת הציפייה לבדיקה. * **התנהלותו של גולדברג עצמו:** בית המשפט חזר והדגיש כי כישלונו של גולדברג עצמו לרשום הערת אזהרה לא נבע מרשלנות גרידא אלא מהחלטה מודעת להתחמק ממס. השתתפות מודעת זו בתוכנית בלתי חוקית העמיקה כנגד טענתם לתום לב ויכולתם להפיק תועלת מחוסר החריצות לכאורה של פרש. בית המשפט הטיל את הנטל להוכיח את חוסר תום הלב של פרש על גולדברג, והם לא עמדו בו. * **היעדר "עין עיוורת":** בניגוד למקרים בהם נמצא כי רוכש שני "העלים עין" מסימנים ברורים של זכויות קודמות, בית המשפט לא מצא ראיות כאלה נגד פרש. ### IV. סיכום והחלטה בהתבסס על הניתוח המקיף של חוק המקרקעין ודיני החוזים, הגיע בית המשפט למסקנות הבאות: * **אין הסכם מכר תקף:** גולדברג לא הצליח להוכיח את קיומו של הסכם מכר תקף עם פלדמן העומד בדרישה הכתובה על פי חוק המקרקעין. המסמכים שהוגשו לא היו מספיקים, וההסכם בעל פה הנטען התערער בשל אי חוקיות וחוסר בהירות בתנאים מהותיים. * **חוסר תחולת הלכת קלמר:** אי החוקיות הטבועה בעסקה והיעדר כל מסמך מהותי בכתב מנעו את החלת הלכת קלמר כדי להתגבר על היעדר הכתיבה. * **אין עדיפות לגולדברג:** גולדברג לא ביסס את חוסר תום הלב של פרש לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין. לפיכך, גם אם היה קיים הסכם מכר בין גולדברג לפלדמן, לא הייתה לו עדיפות על העסקה הרשומה של פרש. * **דחיית התביעה:** כתוצאה מכך, נדחתה תביעתו של גולדברג לפסק דין הצהרתי של בעלות. * **צו בדבר הוראות זמניות:** הוראת השעה המונעת את ביצוע הדירה על ידי פרש בוטלה. * **הוצאות:** גולדברג נצטווה לשאת בהוצאות המשפטיות של פרש. בעיקרו של דבר, בית המשפט מצא כי תביעתו של גולדברג נכשלה בשל היעדר הסכם מכר מחייב מבחינה משפטית עם פלדמן וחוסר יכולתם להוכיח את חוסר תום הלב של פרש. העסקה בין גולדברג לפלדמן התאפיינה באי חוקיות ובניסיון מכוון לעקוף את חובות המס, מה שהחליש משמעותית את מעמדו של גולדברג בבית המשפט.