ע"א 7260/12

תקציר

במקרה משפטי זה התייחס בית המשפט למעמד הבעלות ולסיווג של מספר שטחים בבית משותף, כגון מבואות כניסה ומעברים, כמענה לסכסוך בו היו מעורבים המערערים והמשיב. הסוגיה העיקרית עסקה בשאלה האם שטחים אלה הם חלק מ"הרכוש המשותף" או מסווגים כ"דירות" לפי חוק הבתים המשותפים, המכיר בהם כשני סוגי הנכסים היחידים. בעוד שהמשיבה טענה כי השטחים הם "שטחים ציבוריים", בית המשפט הבהיר כי מבחינה משפטית אין סיווג של "שטח ציבורי" לפי דיני הבתים המשותפים. בית המשפט קבע כי שטחים אלה אינם מוגדרים כ"דירות" ולכן יש לסווגם כרכוש משותף, נגיש לכלל הדיירים. ההחלטה דנה גם בזכויות בנייה במקרקעין והאם זכויות קיימות או עתידיות נשמרו על ידי הבעלים המקוריים ולאחר מכן על ידי המשיב. נקבע כי זכויות הבנייה שהיו קיימות בעת חתימת הסכם המכר נותרו בידי הבעלים המקוריים, אך כל הזכויות העתידיות שייכות לדיירי הבית המשותף ביחד. בנוסף, הבניה של המשיבה על הנכסים שבמחלוקת הינה רכוש משותף, למעט מבני גג שהמשיבה בנתה כדין על בסיס זכויות בניה שמורות. בית המשפט הדגיש את חשיבותן של דרישות פורמליות בסיווג רכוש והגיע למסקנה כי מפרט ברור בתיעוד נפרד הוא חיוני לתיחום שינויים ברכוש משותף. פינוי רכוש משותף צריך להתבצע רק באמצעות תיעוד מפורש ונפרד מחוזי מכר כדי למנוע עמימות, הבטחת הגינות והגנה לקונים על פי חוק המכר (דירות). הערעור התקבל ברובו תוך שינוי החלטות של ערכאות נמוכות יותר והתייחסות לניואנסים פרוצדורליים ומהותיים מצטברים.