תאד"מ 421-07-22

תקציר

בכבוד השופט אורי גולדקורן **פסק דין – תביעת רוכשי דירה מהחברה הקבלנית בגין איחור במסירת הדירה** **מבוא** התביעה הוגשה על ידי רוכשי דירה כנגד חברה קבלנית בגין איחור במסירת דירה. המחלוקת המרכזית נוגעת לאחריות הקבלן לאיחור במסירה, וכן לזכאות הרוכשים לפיצוי בגין כך, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"). **עיקרי טענות הצדדים** **התובעים:** * טענו כי הנתבעת התחייבה למסור את הדירה עד ליום 30.4.2021, אך בפועל מסרה את הדירה רק ביום 22.11.2021, באיחור של כחצי שנה. * הנתבעת הפרה את סעיף 5א לחוק המכר, המקנה פיצוי בגין איחור במסירה. * דרשו פיצוי בגין 6 חודשים ו-22 ימי איחור, לפי שווי דמי שכירות בשיעור 150% מדירה דומה באזור, המוערכים ב-3,100 ₪ לחודש. * נטען כי מגפת הקורונה והתנהלות מול העירייה אינם מצדיקים את האיחור או את אי-תשלום הפיצוי. * האיחור נבע מהתנהלות הנתבעת וקריסת קיר תומך. * דרשו פיצוי בסך 31,155 ₪ בגין האיחור, ו-10,000 ₪ בגין עגמת נפש. **הנתבעת:** * טענה כי מועד המסירה הותנה בעמידת התובעים בהתחייבויותיהם, לרבות עמידה במועדי התשלום. * התובעים הפרו את ההסכם באופן יסודי באיחור בתשלום התמורה החוזית. * בשל הפיגור בתשלומים, הייתה זכאית לדחייה מקבילה במסירת החזקה, בתוספת 7 ימי התארגנות, כך שמועד המסירה נדחה ליום 25.11.2021. * החזקה נמסרה ביום 22.11.2021 לאחר השלמת התשלום. * טענה כי נגרמו עיכובים בלתי צפויים של "כוח עליון" כגון מגפת הקורונה, סגרים, צמצום בכוח אדם, עיכובים אצל ספקים וברשויות. * טענה לזכות קיזוז בגין חוב פיגורים והצמדה בסך 18,811 ₪. **ניתוח משפטי והכרעה** **1. היקף האיחור במסירה:** * לא הייתה מחלוקת כי מועד המסירה החוזי היה 30.4.2021, ומועד המסירה בפועל היה 22.11.2021. מדובר באיחור של כ-7 חודשים. **2. הוראות חוק המכר (דירות) - סעיף 5א':** * הסעיף מעניק לקונה פיצויים בלא הוכחת נזק בגין איחור במסירת דירה, בשיעורים מוגדרים (1.5 או 1.25 מדמי שכירות של דירה דומה, בהתאם למשך האיחור). * **חריג - נסיבות שאינן בשליטת המוכר:** סעיף 5א'(ג) מתיר לצדדים להסכים כי הוראות הפיצוי לא יחולו על איחור שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל עליו. * **פרשנות סעיף 5א'(ג):** בית המשפט הדגיש כי הוראה זו דורשת שני תנאים מצטברים: * **במישור העובדתי:** האם העיכוב נגרם בפועל עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר, תוך בחינת יכולת המוכר למנוע את הנסיבות או למתן את השפעתן. * **במישור המשפטי:** האם הסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל על המוכר, הן לפי ההסכם הספציפי והן לפי סטנדרט אובייקטיבי של ההסדר הראוי והמקובל בין קבלן לרוכש. * **נטל ההוכחה:** הנטל להוכיח את התקיימות תנאי סעיף 5א'(ג) מוטל על המוכר (הנתבעת). **3. טענת הנתבעת - מגפת הקורונה:** * הנתבעת לא הציגה אסמכתאות רשמיות לגבי מועדי הסגרים והשפעתם הספציפית על הפרויקט. * המסמכים שהוצגו (כגון "יציאה לחל"ת") היו כלליים ולא קשרו באופן ברור בין הסגרים לבין עיכובים ספציפיים בבניית הדירה. * מכתב מהנתבעת מיום 11.1.2021 הצביע על השלמת מרבית העבודות, מה שמעלה ספק לגבי טענת הקורונה כגורם מרכזי לאיחור. * התקנות וההמלצות בנוגע לקורונה (כ-40-80 ימי דחייה) אינן מהוות עדכון לחוק המכר, וחלות רק בהסכמת הצדדים. * **מסקנה:** הנתבעת לא הוכיחה קשר סיבתי ברור ומובהק בין מגפת הקורונה לבין האיחור במסירה, ועל כן לא ניתן להכניס נסיבות אלו בגדר סעיף 5א'(ג). **4. טענת הנתבעת - התנהלות העירייה:** * בית המשפט דחה את טענת הנתבעת כי התנהלות העירייה מהווה עילה לדחיית המסירה. * **פרשנות "הסיכון שאינו מוטל על המוכר":** נקבע כי אי-קבלת אישורים מהעירייה, לרבות "טופס 4", אינם בגדר "כוח עליון" או נסיבות שאינן בשליטת הקבלן. איחור בביצוע עבודות פיתוח על ידי הרשות המקומית אינו סיכון שניתן להטיל על רוכש הדירה, אלא על הקבלן. **5. טענת הנתבעת - אי תשלום התמורה:** * הנתבעת טענה כי התובעים איחרו בתשלום התמורה, מה שהצדיק דחייה במסירה. * **פרשנות ההסכם:** * סעיף 4(ו) להסכם מאפשר דחייה מקבילה במסירה במקרה של פיגור בתשלומים. * עם זאת, **נספח השינויים להסכם** קובע כי "במועד מסירת הדירה ינתן לבנין טופס 4", וכי מלוא התמורה תשולם **"בכפוף לקבלת טופס 4"**. הוראות נספח זה גוברות על הוראות סותרות בחוזה. * הנתבעת הודתה כי "טופס 4" ניתן רק בחודש נובמבר 2021, סמוך למועד המסירה בפועל. * התובעים שילמו את מלוא התמורה בטרם קבלת "טופס 4", אך הנתבעת לא הוכיחה כי התובעים איחרו בתשלום **על פי התנאי המחייב של קבלת "טופס 4"**. * **התנהלות הנתבעת:** הנתבעת לא הוכיחה כי פנתה לתובעים והודיעה להם על דחיית המסירה בגין אי תשלום, ולא העלתה טענה זו בזמן אמת בעת קבלת התשלומים. * **מסקנה:** הנתבעת לא הוכיחה כי התובעים הפרו את ההסכם באופן יסודי באופן המצדיק את עיכוב המסירה. **6. זכות קיזוז:** * הנתבעת טענה לזכות קיזוז בגין ריבית פיגורים. * טענה זו עלתה לראשונה במסגרת ההליך המשפטי ולא הועלתה בזמן אמת. * כפי שנקבע, התובעים לא איחרו בתשלומים על פי ההסכם, ולכן לא הוכח כי קיימת לנתבעת זכות קיזוז. **7. משך האיחור המזכה בפיצוי:** * האיחור הכולל הוא כ-7 חודשים. * לאור העובדה שקיימת עמימות מסוימת לגבי השפעת הקורונה, ועל אף שהנתבעת לא הוכיחה זאת באופן מלא, בית המשפט החליט להפחית חודש אחד מהאיחור, ולקבוע את תקופת האיחור המזכה בפיצוי על 6 חודשים. **8. גובה הפיצוי:** * התובעים הוכיחו את גובה דמי השכירות הראויים בסך 3,100 ₪ לחודש. * הפיצוי לפי סעיף 5א(א)(1) לחוק המכר (1.5 * דמי שכירות) בגין 6 חודשי איחור עומד על: 6 * 3,100 ₪ * 1.5 = 27,900 ₪. **9. פיצוי בגין עגמת נפש:** * התביעה לפיצוי בגין עגמת נפש נדחתה, מכיוון שהדירה נועדה להשכרה לצדדים שלישיים ולא למגורי התובעים, ונזק זה לא הוכח. **10. תביעת התובעת מס' 1 (רות באר):** * טענת הנתבעת כי רות אינה צד להסכם הועלתה לראשונה בסיכומים. * התובעים טענו כי העברת הזכויות לרות נעשתה בהתאם לנוהל הנתבעת. * **מסקנה:** כיוון שרות לא הייתה צד להסכם המכר ולא הוצגו מסמכים המוכיחים את זכויותיה בדירה, דין תביעתה להידחות. **התוצאה** * **חיובית:** הנתבעת חויבה לשלם לתובעים מס' 2 ו-3 (אלעד ולימור באר) סך של 27,900 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא. * **החזר הוצאות:** הנתבעת חויבה בתשלום אגרת תביעה ושכר טרחת עורך דין בסך 3,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. * **שלילית:** תביעתה של התובעת מס' 1 (רות באר) נדחתה. **הערות משפטיות נוספות:** * **תניית פטור מול הוראות קוגנטיות:** פסק הדין מדגיש את העליונות של הוראות חוק המכר, ובפרט סעיף 5א', על פני תניות פטור בהסכם המכר, כאשר אלו האחרונות אינן עומדות במבחני הסבירות וההגינות. * **נטל ההוכחה של כוח עליון:** בית המשפט הקפיד על דרישת הוכחה ברורה ומפורטת לנסיבות כוח עליון, ובפרט לקשר הסיבתי בין הנסיבות לבין האיחור הנטען. טענות כלליות, ללא גיבוי ראייתי מספק, לא יתקבלו. * **פרשנות חוזית:** נספח השינויים להסכם, שקבע את תלות התשלום בקבלת "טופס 4", גבר על הוראות אחרות בהסכם, ושיקף את כוונת הצדדים בזמן אמת. * **התנהלות הנתבעת:** התנהלותה של הנתבעת, אשר לא העלתה טענות לאיחור בתשלום או לדחיית מסירה במועד אמת, חיזקה את מסקנת בית המשפט בדחיית טענותיה.