ע"א 242/70

תקציר

פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין משעול הקרח בע"מ נ' הלכת נאוה וקלמן גרובנר ואח' (ע"א 242/70) סובבת סביב מחלוקת בדבר חלוקת ההוצאות בבית משותף וחובת הנאמנות של המוכר כלפי רוכשי דירה בתוכו. חוזה המכר המקורי איפשר למוכר לצרף כל חלק מהרכוש המשותף לדירות הבודדות כראות עיניו. המוכרת, משעול הקרח בע"מ, רשמה בהמשך תוספת לחוזה, ששינתה את חלוקת ההוצאות הקשורות לרכוש המשותף. תוספת זו נעשתה ללא הסכמת הרוכשים, נאוה וקלמן גרובנר. בני הזוג גרובנר ביקשו הצהרה כי הוראות התוספת אינן תקפות, בטענה כי הן סותרות את תנאי החוזה המקורי. בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו פסק לטובת בני הזוג גרובנר, והביא את משעול הקרח לערער על ההחלטה. בית המשפט העליון, בהרכב השופטים לנדוי, ח' כהן וקיסטר, דחה את הערעור. עם זאת, דעות השופטים היו שונות בהנמקה שעמדה מאחורי החלטה זו. השופט לנדוי קבע כי התוספת אמנם לא הפרה תנאי מפורש או משתמע כלשהו בחוזה, אך המוכרים הפרו את חובת הנאמנות המוטלת עליהם כלפי בני הזוג גרובנר בכך שרשמו את התוספת ללא ידיעתם או הסכמתם. לדברי השופט לנדוי, חובה זו קמה משום שבני הזוג גרובנר כבר השתלטו על הדירה ושילמו חלק ניכר ממחירה. לפיכך, הכרזתו של בית המשפט המחוזי הייתה מוצדקת, שכן התוספת נעשתה בחוסר תום לב. השופט ח' כהן, לעומת זאת, סבר כי רישום התוספת אינו מפר חובת אמונים כלשהי, שכן נראה כי הוא משיג חלוקה צודקת של ההוצאות. עם זאת, השופטת ח' כהן הסכימה עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי, והדגישה כי התוספת בוצעה באופן פסול מאחורי גבם של הרוכשים. לדברי השופט ח' כהן, החוזה לא כלל הוראות בדבר חלוקת ההוצאות, והחוק קובע הסכם מיוחד בעניין זה. מאחר שהתוספת נעשתה ללא הסכמת משפחת גרובנר, היא לא הייתה תקפה. השופט קיסטר הסכים עם דחיית הערעור, אך מטעמים שונים. לדעתו, התוספת הפרה את התנאי המכללא של החוזה כי הצדדים יפעלו בתום לב. פעולתה החד-צדדית של משעול הקרח ברישום התוספת ללא ידיעת בני הזוג גרובנר היוותה הפרה של תנאי זה. השופט קיסטר נמנע מלקבוע את תוקפה של חלוקת ההוצאות בתוספת, שכן ראה בה חשש מרוחק והשאיר אותה להכרעת הרשויות הרלוונטיות. כמו כן, הסכימו השופטים כי אין בהכרזה כדי לפגוע בזכויותיהם של הבעלים הנוכחיים של דירה 12, ח.ח. קליימן ואדלר, שרכשו את הדירה בתום לב. המערערים חויבו בהוצאות המשיבים בערעור, בסך 500 ל"י.