ע"א 8234/09

תקציר

המקרה נסוב סביב ההכרה המשפטית בהתחייבות לעסקת מקרקעין למרות היעדר הסכם כתוב, הנבחן על פי עקרון "זעקת ההגינות". ערעור זה נובע מסכסוך משפחתי ומשפטי מורכב שעניינו הסכמים בעל פה לכאורה שנעשו בתחילת שנות השמונים בין שמואל שם טוב (סמי), קבלן בניין, לבין המשיב כדורי על נכס בירושלים. הנכס היה חלק מפרויקט מגורים גדול יותר על קרקע שנרשמה בתחילה על שם המערערת, לילי, גרושתו של סמי. בשנת 2004 הגיש כדורי תביעה לקבלת סעד הצהרתי לבעלות ורישום הנכס, כשהוא פטור ממשכנתא שהעמידו לילי וסמי לטובת הבנק הבינלאומי. כדורי טען כי שילם את מחיר הרכישה המוסכם והשתלט עליו בתחילת שנות ה-90, ושכר אותו בעת שהתגורר בלוס אנג'לס. למרות הכחשתו של לילי את העסקה וטענת העדיפות של הבנק המבוססת על רישום המשכנתאות, בית המשפט העדיף את כדורי, והכיר ב"זעקת ההגינות" בשל הסתמכותו על ההסכם והתנגדותה חסרת תום הלב של לילי. הערכאה הנמוכה יותר דחתה את טענותיה של לילי בדבר התיישנות ושיהוי. למרות שדרישת הכתב בעסקאות נדל"ן היא בדרך כלל בסיסית, בית המשפט קבע כי עקרון תום הלב יכול לגבור עליו במקרים חריגים. נוכח האמון המשפחתי ביניהם, לא נערך תחילה הסכם כתוב. למרות ביצוע המשכנתא הניתן לאכיפה, שהוביל למכירה על ידי צד שלישי, בית המשפט, עם בסיס ראייתי מעדותו התומכת של סמי ומהנרטיב האמין של כדורי, העדיף את כדורי, ופסק לו תחילה 630,000 דולר בהתבסס על הערכת שווי נכס, שחושבה לשנות העסקה. עם זאת, בהכירו בפער במחיר המכירה בהוצאה לפועל, בית המשפט העליון הפחית את הפיצוי כך שיתאים יותר לראיות השוק, תוך שהוא שולל את דמי השכירות של כדורי משלב התפיסה ועד לפסק הדין, בנימוק של רשלנות תורמת. מקרה זה מרחיב את תחולתו של תקדים קלמר, ומאזן בין דרישות מקרקעין מחמירות לבין החלטות שוויוניות משיקולי תום לב בנסיבות ייחודיות.