ת"א 24261-11-24

תקציר

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת, סגנית הנשיא תמר בזק רפפורט) בת"א 24261-11-24, נדונה תביעה מכוח חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו – 2006. התביעה הוגשה על ידי בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי, נגד דיירים שסירבו לחתום על הסכם פינוי בינוי. **הרקע העובדתי:** התביעה עסקה בפרויקט פינוי בינוי ברחוב שלום יהודה בירושלים, שבו רוב מוחלט של בעלי הדירות (70 מתוך 72) תמכו בביצוע הפרויקט. הנתבעים, שני אחים שירשו דירה במתחם, סירבו לחתום על ההסכם. טענתם המרכזית לא הייתה סירוב עקרוני לפרויקט, אלא דרישה לתמורה נוספת בגין זכות קניינית שהם טענו כי קיימת להם מעבר לדירה עצמה. זכות זו נטענה לגבי חלל כלוא, ששימש כמחסן, אשר אביהם המנוח השתמש בו החל משנת 1986, ככל הנראה בהסכמה בעל פה של יתר דיירי הכניסה, בתמורה לשירותי תחזוקה לבניין. הנתבעים טענו שהפרויקט יגרום לאובדן שליטתם בחלל זה, ובכך יפגע באינטרסים הכלכליים שלהם, ולכן הם זכאים לשיפוי נוסף. בנוסף, הם טענו כי מדובר בזיקת הנאה מכוח שנים. **הדיון המשפטי וההלכות המשפטיות:** 1. **פרשנות סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי:** בית המשפט קבע כי גם אם הנתבעים מציגים את עמדתם כדרישה לדיון בזכויותיהם ולא כסירוב, בפועל סירובם לחתום הופך אותם לדיירים סרבנים. השאלה המרכזית שנותרה לדיון היא האם הסירוב היה סביר. 2. **העדר הוכחת זכות עודפת:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעים לקיום זכות עודפת. נקבע כי השטח הנטען אינו חלק מהמבנה המורשה, ועל כן השימוש בו היה אסור על פי דין ("שטח פיראטי"). לא הוכח קיום ערך כלכלי לזכות השימוש הלא חוקי, ודי בכך כדי לדחות את טענתם. 3. **העדר זכות קניינית או מעין-קניינית:** גם אם נעשה שימוש בפועל בחלל על ידי אביהם המנוח, אין בכך כדי להקנות לנתבעים זכות קניינית או מעין-קניינית. בית המשפט הדגיש כי יסוד ההסכמה לשימוש בחלל היה תמורת שירותי תחזוקה, ולא התחייבות לזכות קניין. לא הוכח כי הנתבעים הציעו שירותים דומים לאחר פטירת האב. 4. **ההבחנה בין רכוש פרטי לרכוש משותף:** בית המשפט הזכיר כי בבית משותף, קיימת הבחנה בין דירות (רכוש פרטי) לבין רכוש משותף. החלל הנטען, גם אם השימוש בו היה אסור, נחשב לחלק מהרכוש המשותף. תפיסת חזקה בלעדית בו, השוללת את זכויות יתר בעלי הדירות, מחייבת הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות, דבר שלא הוכח. 5. **שתיקה ואי-התנגדות אינן שוות ערך להסכמה:** נקבע כי שתיקה ממושכת או אי-התנגדות של דיירים אינן שוות ערך להסכמה מפורשת ואין בהן די כדי להקנות זכויות קנייניות. זאת, במיוחד כאשר ההסכמה הנטענת ניתנה לאב המנוח ולא לנתבעים עצמם, וכללה תנאים ספציפיים (מתן שירותי אחזקה). 6. **דחיית טענת זיקת הנאה:** בית המשפט דחה גם את הטענה לזיקת הנאה מכוח שנים. הוגדר כי זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות החזקה. טענת הנתבעים נגעה לזכות החזקה בחלל, ולא לזיקת הנאה במובנה המשפטי. גם אם היתה הסכמה בעבר לשימוש, לא הוכח כי ניתנה הסכמה להעברת זכות זו או לסחור בה. 7. **סירוב בלתי סביר:** לאור כל האמור, בית המשפט קבע כי סירובם של הנתבעים לחתום על הסכם פינוי בינוי, בשל דרישת תמורה עודפת עבור החלל הנטען, מהווה סירוב בלתי סביר בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי. 8. **התייחסות לאינטרסים כלכליים ו"הכשרת" שטח:** בית המשפט הדגיש כי אף אם אביהם של הנתבעים הציע בעבר להסדיר את החלל ולהפוך אותו לקומת מחסנים לטובת כלל הדיירים, אי-הסכמתם של הדיירים להשקיע בכך אינה מעניקה זכות קניינית לנתבעים. 9. **התייחסות לטענות נוספות:** טענות נוספות שהועלו בנוגע למצב רפואי של שוכר בדירה נדחו גם הן, שכן לא הובאו ראיות לתמיכה בהן, ובכל מקרה, לא נראו כגורם המונע חתימה על הסכם פינוי בינוי. **התוצאה המשפטית:** בית המשפט הורה לנתבעים לרשום את הדירה על שמם מכוח צו קיום צוואה, והסמיך את עורך דינם של התובעים להתקשר בשמם של הנתבעים בחתימה על הסכם פינוי בינוי ועל כל המסמכים הנלווים הדרושים ליישום הפרויקט. בנוסף, הנתבעים חויבו לשאת בהוצאות התובעים ושכר טרחת עורך דינם בסך 40,000 ₪ בתוספת מע"מ. **חידושים משפטיים ודגשים:** * **פרשנות "סירוב בלתי סביר" במסגרת חוק פינוי ובינוי:** פסק הדין מדגים את הפרשנות המצמצמת של בית המשפט לטענות סירוב. גם כאשר דייר טוען שאינו מסרב לפרויקט אלא דורש הכרה בזכויותיו, אם דרישות אלו אינן מבוססות על זכויות קניין מוכחות ואינן סבירות, סירובו ייחשב בלתי סביר. * **הבחנה בין שימוש בפועל לזכות קניינית:** הדגש בפסק הדין הוא ששימוש בפועל בשטח, גם אם ממושך, אינו מקנה זכויות קנייניות, במיוחד כאשר מדובר בשטח שאינו מוסדר חוקית. * **רכוש משותף וצורך בהסכמה כוללת:** הדגש על כך שכל חלקי הבית המשותף שאינם רכוש פרטי הם רכוש משותף, וכי כל תפיסת חזקה בלעדית בו דורשת הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות. * **הגנה על האינטרס הכללי בפרויקטי פינוי בינוי:** בית המשפט מבטא במובן מסוים את האינטרס הכללי של קידום פרויקטים חיוניים אלו, ומוכן לכפות חתימה על הסכמים גם במקרים בהם דייר אחד מעכב את הפרויקט בטענות שאינן מוצדקות.