ו"ע 35231-10-19

תקציר

הדיון נסוב סביב מיסוי רווחי הון ממכירת דירת מגורים. רשות המסים טענה כי מחיר המכירה כולל זכויות בנייה נוספות, אותן יש למסות בנפרד מהדירה. הבעלים טענו כי יש לייחס את כל שווי המכירה לדירה, ובכך להיות פטורים ממס שבח בתנאים מסוימים. כמו כן ביקשו הבעלים לנכות מרווחי ההון שכר טרחה היפותטי ושכר טרחת מקרקעין. הוועדה בחנה את המודעות הסובייקטיבית של הבעלים לזכויות בנייה נוספות ומצאה כי הבעלים אכן היו מודעים לזכויות אלו ולהשפעתן על מחיר המכירה. הוועדה מתחה ביקורת על הצהרת הבעלים כי אין זכויות בנייה נוספות, ומצאה אותה לא מדויקת ולא אמינה. עוד צוין כי הרוכשים היו חברה יזמית, שמניעיה היו עסקיים, מה שמעיד על כך שזכויות הבנייה השפיעו על מחיר המכירה. בהתייחסה למבחן האובייקטיבי, בחנה הוועדה את דוחות השמאות שהוגשו על ידי שני הצדדים ומצאה כי שווי המכירה אכן הושפע מתוספת זכויות הבנייה. הוועדה העדיפה את הדו"ח שהגישה רשות המסים, שהעריך באופן סביר והגיוני את שווי הדירה בכ-2 מיליון שקל, ו-2 מיליון השקלים הנותרים יוחסו לזכויות הבנייה. באשר לבקשת הבעלים לנכות אגרות משפטיות ודמי מקרקעין היפותטיים, קבעה הוועדה כי הוצאות אלה אינן קשורות להשבחת הקרקע, ולכן לא ניתן לנכותן לפי הוראות החוק הרלוונטיות. יתר על כן, הבעלים לא סיפקו ראיות מספיקות כדי לתמוך בניכוי עמלות אלה. משכך, דחתה הוועדה את ערעור הבעלים על כל היבטיו והורתה להם לכסות את הוצאותיה המשפטיות של רשות המסים, בסך 70 אלף שקל, בשל דיווח לא מדויק של הבעלים והתנהלות לא משתפת פעולה. לבעלים ניתנו 30 יום להסדיר את התשלומים. פסק הדין ניתן בהיעדרם של הצדדים ביום 18.7.2021.