עת"מ 83927-12-25

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס על המידע שסופק בלבד: **עובדות רקע ותמצית המחלוקת:** העתירה הנדונה בפסק דין זה (עת"מ 83927-12-25) עוסקת בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן: "הוועדה") לדחות התנגדויות שהגישו העותרים (עו"ד דוד בודנהיים ו-257 אחרים) כנגד תכנית מספר 102-1206705 בשכונת ד-2 בבית שמש. התכנית אושרה לאחר שינוי ייעוד מגרש שיועד ל"דיור מוגן" לדירות מגורים עם קומת מסחר והקמת מעון. החלטה זו של הוועדה המחוזית אושרה לאחר החלטה עקרונית של הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, אשר קבעה כי יש לשנות ייעודם של מגרשים רבים המיועדים לדיור מוגן בבית שמש, בשל גיל האוכלוסייה הצעיר יחסית בעיר והיעדר היתכנות כלכלית למימוש מגרשים אלו. **עקרונות משפטיים מרכזיים שעלו בפסק הדין:** 1. **סמכות הוועדה המחוזית וסדר הדיון:** * **עקרון:** בית המשפט לעניינים מנהליים בוחן את החלטותיהן של ועדות תכנון ובנייה. במקרה זה, נבחנה החלטת הוועדה המחוזית לדחות התנגדויות, וכן החלטת יו"ר הוועדה לדחות בקשת רשות ערר. * **החלת העיקרון:** בית המשפט בחן את החלטת הוועדה המחוזית, את דו"ח החוקר שמונה לבחינת ההתנגדויות, ואת החלטת יו"ר הוועדה. 2. **דיני התכנון והבנייה – שינוי ייעוד קרקע:** * **עקרון:** ועדות תכנון ובנייה מוסמכות לאשר שינויי ייעוד לקרקע, תוך בחינת מגוון שיקולים תכנוניים, כלכליים וחברתיים. * **החלת העיקרון:** בית המשפט אישר את שינוי הייעוד של המגרש מדיור מוגן למגורים ומסחר, בהתבסס על שיקולים כגון: * **היצע דיור מוגן גבוה בבית שמש:** קיימים מגרשים רבים לדיור מוגן, ובפרט בשכונות הדרומיות. * **גיל האוכלוסייה הצעיר:** גיל האוכלוסייה הצעיר יחסית בבית שמש מקטין את ההיתכנות הכלכלית למימוש מגרשים אלה. * **התאמה למרקם החברתי:** העדפת המגזר החרדי לשילוב בני גיל הזהב בקהילה, ולא בדיור מוגן ייעודי (למעט מקרים סיעודיים). * **העדפת דיור להשכרה:** קביעת הוועדה המחוזית כי מרבית הדירות במגרשים מוסבים ישמשו להשכרה לפרק זמן של 10 שנים. * **מענה לצרכי דיור מגוונים:** הבניין המוצע יביא להיצע יחידות דיור מגוונות ויענה על צרכים שונים בשכונה. 3. **הליך התנגדויות ותפקיד החוקר:** * **עקרון:** חוק התכנון והבנייה מקנה זכות התנגדות לציבור כנגד תכניות בנייה. החוקר משמש כגורם מקצועי אובייקטיבי לבחינת ההתנגדויות והמלצה לוועדה. * **החלת העיקרון:** הוגשו התנגדויות רבות, מונה חוקר ששמע את המתנגדים והגיש דו"ח מפורט. הוועדה אימצה את המלצות החוקר. בית המשפט ציין שהחוקר בחן את כל הטענות התכנוניות באופן ענייני וממצה. 4. **חוסר תום לב ושימוש לרעה בזכות התנגדות:** * **עקרון:** שימוש בזכויות הליך תכנוני שלא בתום לב, במטרה להשיג רווח אישי או לסחוט, מהווה פגם בהתנהלות ועלול להשפיע על תוצאות ההליך. * **החלת העיקרון:** הוועדה והחוקר העלו חששות והערות לגבי התנהלות חלק מהמתנגדים (ובפרט העותר 1) כלפי היזם (המשיבה 5), לפיה נעשה שימוש לרעה בהליכי התכנון לצורך "סחיטת כספים". בית המשפט, אף שציין שאין צורך להכריע במחלוקות אלו לגופן, הדגיש כי הצגת תמלילים בעניין זה מקימה מסקנה לכאורית בדבר התנהלות לא תקינה, וכי במקרים כאלה, ייתכן שלא יהיה מקום לשמוע את טענות העותרים ב"כובעם" כעותרים ציבוריים. 5. **טענות קנייניות מול טענות תכנוניות:** * **עקרון:** סמכותן של רשויות התכנון היא בסוגיות תכנוניות. סוגיות קנייניות, כגון פרשנות חוזי חכירה ומכרזים, הן בסמכות בתי המשפט האזרחיים. * **החלת העיקרון:** בית המשפט דחה את הטענות שהעלו העותרים בדבר סתירה בין הוראות המכרז לחוזי החכירה לבין התכנית. נקבע כי אלו טענות קנייניות, שלא נטענו בפני הוועדה, ואינן בסמכותן של רשויות התכנון. בנוסף, הועלו טענות אלו בשיהוי כבד. 6. **שיהוי:** * **עקרון:** העלאת טענות בשיהוי ניכר, במיוחד כאשר טענות דומות נדונו בעבר ונדחו, עלולה להביא לדחייתן. * **החלת העיקרון:** בית המשפט ציין כי חלק מהטענות שהועלו היו חדשות, הועלו לראשונה בעתירה, וכי טענות דומות של העותר נדחו בעבר בשל שיהוי. 7. **כללי הצדק הטבעי:** * **עקרון:** בעלי דין זכאים להשמיע את טענותיהם ולקבל החלטה המבוססת על שיקולים ענייניים. ייחוס חוסר תום לב מהווה פגיעה בזכויות אם לא בירור עד תום. * **החלת העיקרון:** העותרים טענו כי ייחוס חוסר תום לב אליהם ללא בירור מהווה פגיעה בזכויותיהם. בית המשפט קבע כי ההחלטה לא ניתנה על יסוד נימוק זה בלבד, אלא נשענה על קביעות מקצועיות של החוקר ועל מגוון התנגדויות נוספות. 8. **עמדת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י):** * **עקרון:** רמ"י, כמנהלת מקרקעי המדינה, נושאת בשיקול דעת רחב. תמיכתה בתכנית מקבלת משקל רב. * **החלת העיקרון:** צוין כי ההחלטה על שינוי הייעוד התקבלה על דעתה של רמ"י, שהוציאה את המכרז. היועצת המשפטית של הוועדה אף ציינה שרמ"י אינה רואה מניעה לכך מבחינת המכרז. 9. **התאמת החלטות הממשלה לצרכים העדכניים:** * **עקרון:** החלטות ממשלה בנוגע לקידום פתרונות לדיור מוגן יש לבחון אל מול הצרכים המשתנים והמציאות בשטח. * **החלת העיקרון:** בית המשפט בחן טענה זו והדגיש את ההנמקות של הוועדה המקומית והמחוזית, כמו גם דו"ח ממשלתי וחוות דעת של אדריכל משרד הבינוי והשיכון, המצביעים על שינוי בצרכים ובהעדפות, במיוחד באוכלוסייה בבית שמש. **חידושים משפטיים או הדגשים מיוחדים:** * **משקל התנהלות העותר:** בית המשפט הטיל ספק ביכולתם של העותרים, שנטען כי פעלו בחוסר תום לב מול היזם, להעלות טענות ציבוריות, ובפרט כאלה הנוגעות למכרז. הדבר מרמז על התפתחות אפשרית בפסיקה, לפיה "ניקיון כפיים" של עותרים משפיע על עצם זכותם להישמע בטענות מסוג זה. * **אימוץ מוחלט של המלצות החוקר:** בית המשפט אימץ את גישת הוועדה לאמץ את המלצות החוקר, תוך שהוא מדגיש את האופי המקצועי של ממצאי החוקר וכי הטענות לגבי התנהלות העותרים לא השפיעו על הדיון התכנוני לגופו. * **דחיית טענות חדשות וקנייניות:** בית המשפט היה נחרץ בדחיית טענות שהועלו לראשונה בעתירה, בעיקר כאלה שאינן בסמכותה של הוועדה המחוזית, תוך הדגשת השיהוי. **סיכום:** בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את העתירה, תוך שהוא קובע כי החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים לשנות את ייעוד המגרש מדיור מוגן למגורים ומסחר הייתה סבירה ומבוססת. הדחייה התבססה על מספר עקרונות מרכזיים, ביניהם: סמכותה של הוועדה, בחינה עניינית של הטענות התכנוניות, התייחסות לצרכים החברתיים והכלכליים המשתנים, דחיית טענות קנייניות שהועלו בשיהוי, והטלת ספק בניקיון הכפיים של העותרים. בית המשפט אף הדגיש את התמיכה של רמ"י בתכנית כגורם משפיע.