ת"א 23678-09-22

תקציר

## ניתוח משפטי: ת"א 23678-09-22 ונונו נ' דייני ואח' **מבוא** פסק דין זה עוסק בתביעה לנזקי רטיבות בדירה, שנגרמו לכאורה עקב ליקויים בדירת הנתבעים הממוקמת מעל דירת התובע. התביעה כוללת פיצוי בגין נזק פיזי לדירה וכן בגין אובדן דמי שכירות. בית המשפט נדרש להכריע בשאלת האחריות לנזקים, בשאלת היקפם, ובשאלת הפיצוי הראוי. **עובדות שאינן שנויות במחלוקת:** * התובע הינו בעל דירה בקומה השנייה, והנתבעים הינם בעלי דירה בקומה השלישית, מעל דירת התובע. * הבניין בו ממוקמות הדירות נבנה לפני כ-50 שנה ונמצא ברמת תחזוקה ירודה. * בדירת התובע קיימים נזקי רטיבות. **מחלוקות עיקריות:** 1. **מקור הנזקים:** האם הנזקים בדירת התובע נגרמו כתוצאה מליקויים בדירת הנתבעים, כטענת התובע, או שמקורם בגג הבניין (רכוש משותף) כפי שטוענים הנתבעים. 2. **היקף הנזקים:** מהו היקף הנזקים הפיזיים לדירת התובע, ומהו הפיצוי הראוי בגינם. 3. **אובדן דמי שכירות:** האם נגרם לתובע הפסד דמי שכירות עקב אי-יכולת להשכיר את הדירה, ומהי היקפו. **דיון והכרעה – ניתוח משפטי:** **א. קביעת האחריות – מקור הנזילה:** הלכה פסוקה היא כי נטל הראיה להוכחת הקשר הסיבתי בין הליקוי בדירת הנתבעים לבין הנזקים בדירת התובע מוטל על התובע. במקרה זה, התובע הציג חוות דעת של חברת "אינפרטק" אשר הצביעה על ליקויים בדירת הנתבעים, כגון איטום לקוי באמבטיה ונזילה מחיבורי צנרת, וקישרה בינם לבין חדירת הרטיבות לדירת התובע. הנתבעים, מנגד, הגישו חוות דעת שמתמקדת בביקורת על חוות דעת "אינפרטק" ולא באיתור ליקויים בדירתם. חשוב מכך, הנתבעים טענו כי מקור הנזילה הוא מגג הבניין, וביצעו איטום לגג. **החידוש המשפטי והמהותי בפסק דין זה טמון בשימוש ובקבלת חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט כראיה מכרעת.** נוכח המחלוקת, מונה המהנדס יעקב מרזוק כמומחה מטעם בית המשפט. חוות דעתו של המומחה, אשר נתמכה על ידי בדיקות נוספות (בדיקת המטרה שבוצעה על ידי "אינפרטק" וחוות דעת "תרמופלקס"), היתה מכרעת בקביעת האחריות. * **חוות דעת ראשונית של המומחה (מרזוק):** המומחה העיד כי אין אפשרות לקבוע בוודאות את מקור הנזילה, אך ציין כי הממצאים בחוות דעת "אינפרטק" מהווים "עדות סבירה ונסיבתית לגורם לנזקים בדירת הנתבע". * **בדיקות המשך ובדיקת ההמטרה:** בעקבות המלצת המומחה, בוצעו בדיקות המטרה. ממצאי בדיקה זו, יחד עם עדותו של המומחה, היוו את נקודת המפנה. המומחה אישר כי "הנזקים שיש בדירת התובע סביר להניח נסיבתית שהם מקורם בדירת הנתבע בקומה העליונה". כמו כן, הוא שלל את האפשרות שהרטיבות חדרה דרך התפרים של הבניין או מהקירות החיצוניים. * **חוות דעת "תרמופלקס":** חוות דעת זו, אשר צורפה כראיה נוספת, חיזקה את המסקנה כי ליקויים באיטום חדר האמבטיה בדירת הנתבעים, וכן כשלים בצנרת, הם הגורם לנזילה. * **התייחסות לטענת הגג:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי מקור הנזילה הוא מגג הבניין. הנתבעים לא הציגו הוכחות מספקות לביצוע איטום תקין של הגג, ולא הוכיחו את טענתם כי האיטום שבוצע פתר את הבעיה. יתרה מכך, המומחה מרזוק שלל במפורש את האפשרות לחדירת רטיבות מגג הבניין מבלי שתהיה חדירה לדירת הנתבעים, מאחר ובדיקת ההמטרה לא הראתה חדירה למרות שלא בוצע איטום לתפרים. **מסקנה משפטית:** בית המשפט קבע, בהתבסס על חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וראיות נוספות, כי הנתבעים אחראים לנזקי הרטיבות בדירת התובע, שמקורם בליקוי בחדר האמבטיה בדירתם. **ב. הפיצוי בגין התיקונים בדירת התובע:** התובע דרש פיצוי על בסיס חוות דעת "טרמינל" בסך 92,850 ₪. לעומתו, המומחה מטעם בית המשפט (מרזוק) העריך את עלות התיקונים בסך של 38,025 ₪ (כולל מע"מ). **ההיבט המשפטי והחדשני כאן נוגע לאופן בו בית המשפט מתייחס להשגות על חוות דעת מומחה, ולחשיבות ההוכחה של היקף הנזקים בפועל.** * **מעמד חוות דעת מומחה:** בית המשפט הדגיש את מעמדה המיוחד של חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, אשר נחשב ל"זרועו הארוכה" של בית המשפט, ועל כן היא בדרך כלל תהיה עדיפה על פני חוות דעת של מומחי הצדדים. כלל זה מקבל משנה תוקף כאשר המומחה מונה בהסכמת הצדדים. בית המשפט יאמץ את ממצאיו אלא אם קיימת סיבה בולטת לעשות כן. * **השגות התובע על עלות התיקונים:** התובע טען כי המחיר שנקב המומחה אינו ריאלי, אך לא הצליח להוכיח זאת. אמנם, התובע הציג הצעות מחיר גבוהות יותר (53,000 ₪ ו-38,500 ₪), אך בסופו של דבר ביצע את התיקון בסכום של 45,430 ₪. בית המשפט בחן את הסכום ששולם בפועל, והגיע למסקנה כי הוא "תואם" את אומדן המומחה, במיוחד לאחר הוספת הפרשי הצמדה וריבית. * **הפרדת נזקים:** בית המשפט קיבל את טענת הנתבעים, כי חוות דעת "טרמינל" כללה גם עלויות תיקון נזקים שמקורם ברכוש המשותף (עלייה קפילרית מהקרקע), ולא רק נזקים מדירת הנתבעים. הדבר חיזק את דחיית טענת התובע לגבי גובה הפיצוי הנדרש על פי חוות דעת זו. * **ההחלטה על סכום הפיצוי:** בית המשפט פסק לתובע סכום המשקף את אומדן המומחה מרזוק, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. הפסיקה היא על סך 43,500 ₪, מתוך הבנה שהסכום ששולם בפועל (45,430 ₪) היה בסמוך לאומדן המומחה (38,005 ₪) בתוספת הצמדה וריבית. **ג. אובדן דמי שכירות:** התובע טען כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים במשך תקופה ארוכה (4 שנים ו-9 חודשים) ולא ניתן היה להשכירה, ולכן דרש פיצוי של 171,000 ₪. **ההיבט המשפטי המרכזי כאן נוגע להוכחת היזק ראייתי והוכחת מאמצי השכרה.** * **היעדר הוכחת מאמצי השכרה:** בית המשפט דחה את רכיב התביעה בגין אובדן דמי שכירות, בעיקר בשל העובדה שהתובע לא הוכיח כי עשה ניסיונות אקטיביים להשכיר את הדירה. התצהירים שהוגשו היו כלליים ולא כללו ראיות ממשיות (כמו פרסומים, פניות לשוכרים פוטנציאליים, סירוב לשכור). * **היעדר הוכחת אי-יכולת מגורים:** מעבר לכך, בית המשפט קבע כי התובע לא הוכיח כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים **באופן מוחלט** אך ורק בשל הנזקים שמקורם בדירת הנתבעים. * **היעדר עניין בהשכרת הדירה:** בית המשפט העלה תהיות לגבי רצינותו של התובע להשכיר את הדירה, לאור העובדה שגם לאחר שהנזילה פסקה, הדירה לא הושכרה. התובע עצמו העיד שהיה עסוק בעבודה מחוץ לאשקלון ולא היה לו זמן להתעסק עם השכרת הדירה, וכן שהבניין מיועד להריסה במסגרת פרויקט "פינוי בינוי", מה שיכול להסביר את חוסר העניין בהשכרה. * **הזנחת הדירה:** בית המשפט ציין כי הדירה הייתה במצב של הזנחה, עם נזקים נוספים שאינם קשורים ישירות לנזילה מדירת הנתבעים. התובע לא הוכיח כי נקט פעולות לתיקון נזקים אלו או למניעת ההזנחה. **מסקנה משפטית:** התביעה בגין אובדן דמי שכירות נדחתה בהיעדר הוכחת נזק קונקרטי, מאמצי השכרה, והוכחת קשר סיבתי בלעדי בין הנזקים מהנתבעים לבין אי-יכולת ההשכרה. **סיכום והיבטים משפטיים נוספים:** 1. **מעמד חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט:** פסק הדין מדגיש באופן ברור את החשיבות המכרעת של חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, במיוחד כאשר היא ממונה בהסכמת הצדדים. היא מהווה כלי מרכזי להכרעה במחלוקות מקצועיות. 2. **נטל ההוכחה והקשר הסיבתי:** התובע נדרש להוכיח את הקשר הסיבתי בין ליקויי הנתבעים לנזקים בדירתו. בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה כמספקת הוכחה מספקת לכך. 3. **הפרדת נזקים:** בית המשפט הדגיש את הצורך להפריד בין נזקים שמקורם בדירת הנתבעים לבין נזקים שמקורם ברכוש משותף או בהזנחת הדירה של התובע עצמו. 4. **הוכחת הנזק הפיזי (עלות התיקון):** אף שהתובע השתמש בחוות דעת "טרמינל" בסכום גבוה, בית המשפט העדיף את אומדן המומחה המקצועי, תוך התחשבות בסכום ששולם בפועל ובדיעבד. 5. **הוכחת אובדן דמי שכירות:** דחיית התביעה בראש נזק זה מדגישה את הצורך בהוכחה אקטיבית ומפורטת של ניסיונות השכרה, וכן הוכחה כי הנזקים הספציפיים הם אלו שמנעו את ההשכרה. 6. **אחריות משותפת ("ביחד ולחוד"):** בית המשפט הטיל את האחריות על הנתבעים "ביחד ולחוד", מה שמאפשר לתובע לגבות את מלוא הסכום מכל אחד מהם בנפרד. **לסיכום, פסק הדין מהווה דוגמה ליישום עקרונות משפטיים בנוגע לאחריות בנזקי רטיבות, תוך שימת דגש על תפקידה המכריע של חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, והצורך בהוכחה קונקרטית ומפורטת של הנזק הראייתי, במיוחד בנוגע לעלות התיקונים והפסדי שכירות.**