ת"א 1491-10-17

תקציר

פסק דין זה דן בסכסוך על הסכם שכירות בין עיריית חיפה לבין ההסתדרות הרפואית בישראל בנוגע לחכירת קרקע עירונית שעליה הוקם בית אבות לרופאים קשישים. חוזה החכירה, משנת 1963, הפטור ממכרז, קבע דמי חכירה שנתיים נמוכים של 2% מערך הקרקע, שכן הקרקע הוקצתה למטרה ציבורית - הקמה והפעלה של בית אבות ללא כוונת רווח. העירייה תבעה את רמ"י על הפרת חוזה, דרשה דמי שכירות גבוהים יותר והכריזה על החוזה כבטל. בית המשפט הכיר בחוזה השכירות כחוזה יחס, דבר המחייב מעורבות עמוקה יותר של בתי המשפט בקביעת תוכנו של החוזה וחובת תום לב גבוהה יותר בין הצדדים. נחשף כי רמ"י התקשרה בהסכם ניהול עם חברה למטרות רווח, קריירה, אשר העביר למעשה את הזכויות והחובות של הפעלת בית האבות לקריירה, לרבות חכירת משנה של אדמות העירייה, ללא הסכמת העירייה. למרות שהעירייה ידעה על מעורבותה של קריירה, היא לא פעלה במהירות לביטול החכירה. לפיכך החליט בית המשפט כי העירייה איבדה את זכותה לבטל את חוזה השכירות אך תוכל לתבוע פיצויים בגין הפרת חוזה. בית המשפט מצא מספר הצדקות להעלאת דמי החכירה: ראשית, עקרון תום הלב וכללי ההגינות מחייבים תשלום גבוה יותר מאחר שהנסיבות השתנו והמטרה הציבורית שלשמה הוחכרה הקרקע אינה משרתת עוד. שנית, הפרת החוזה זיכתה את העירייה בפיצוי, אותו ניתן לגבות באמצעות גביית דמי חכירה לפי שווי שוק. שלישית, חוק עשיית עושר ולא במשפט תומך בהעלאת דמי החכירה לתעריף השוק, שכן רמ"י הרוויחה מחכירת משנה של הקרקע לקריירה, והתעשרות זו באה על חשבון העירייה. עם זאת, בית המשפט לא יכול היה לקבוע את דמי החכירה הראויים מכיוון ששני הצדדים הציגו ראיות סותרות. כך, ימונה על ידי בית המשפט שמאי מומחה שיקבע את שווי השוק של דמי החכירה, ותביעת העירייה לתשלום בשיעור של 5% מערך הקרקע התקבלה לתקופה שמהגשת התביעה ואילך. הצדדים יחלקו את שכר הטרחה של המומחה שווה בשווה. פסק הדין הסופי, לרבות קביעת דמי החכירה המתאימים וההוצאות, יינתן במועד מאוחר יותר.