ערר 165/14

תקציר

במחלוקת על החבות בהיטל השבחה על נכס בירושלים, השאלה המשפטית המרכזית הייתה האם רוכש זכויות בנייה "עתידיות", מבלי לרכוש זכויות אחרות במקרקעין וללא זכויות בנייה זמינות בעת הרכישה, יכול להיחשב כ"בעלים" של הקרקע לצורכי היטל השבחה. המשיב העריך את ההיטל בגין מקרקעין שיועדו במסגרת תכנית מיטיבה המאפשרת בנייה חדשה. המערערת מס' 9 מכרה חלקים מזכויות הבנייה העתידיות שלה למערערים 1-8 לפני אישור התכנית, מבלי להעביר זכויות אחרות במקרקעין. המערערים טענו כי העברה זו מטילה עליהם את ההיטל, וטענו לפטור בגין דירות מגורים. המשיב טען, כי המערערת מס' 9 נשאה באחריות מלאה, שכן העסקה אינה מהווה "עסקת מקרקעין" המעבירה זכויות קנייניות. הדיון המשפטי עסק בשאלה האם זכויות בנייה מהוות זכויות קניין, כאשר בתי המשפט טרם הכריעו בכך. ההחלטה נסמכה על תכליתה של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המטילה היטל השבחה על בעל הקרקע הנהנה מעליית ערך הנכס עקב שינויים תכנוניים, ושמנגנוני אכיפתו נשענים על מעמד בעלות ברור בעת חיוב ההיטל. נקבע כי זכויות בנייה עתידיות, בנפרד מזכויות אחרות במקרקעין, אינן מקנות בעלות לפי משמעות התוספת, ולפיכך המערערת מס' 9 חייבת באופן מלא בהיטל. משכך, נדחה הערעור והמערערים 8-1 לא נחשבו כחייבים ואינם זכאים לפטור, תוך הדגשת הצורך במנגנוני חקיקה לאכיפה אפקטיבית של גביית היטלים. ההחלטה הדגישה כי רק באמצעות העברת זכויות מוחשיות במקרקעין, ולא זכויות עתידיות פוטנציאליות, ניתן להעביר את הבעלות ואת חבות ההיטל הנלווית אליה.