הפרטה והדרה בעיר: העמותות לבנייה עצמית כמייצרות מובלעות מרחביות מופרדות

תקציר

תקציר בעברית:מאמר זה מתחקה אחר תהליך הפרטת ושיווק קרקעות ציבוריות לבניה למגורים על ידי רשות מקרקעי ישראל בתוך הערים לידי עמותות לבניה עצמית- תהליך המוסדר באמצעות דיני המכרזים. מטרתו הינה לבחון את תפקיד העמותות לבניה עצמית בעיצוב מרחבי המגורים בעיר, המושפע ממדיניות משרד הבינוי והשיכון ורמ"י; ההטבות שניתנות להן; הדוקטרינה המשפטית שפותחה בהקשר הקצאת קרקעות ציבוריות עבור קבוצות ופסיקת בית המשפט שניתנה באחרונה בתחום דיני המכרזים. תהליך ההפרטה של הקרקעות הציבוריות במרכזי הערים, המתרחש באחרונה ביתר שאת, מעורר שאלות בהיבטים אחדים: היקף החובות והכללים המוטלים על רמֺ"י בשיווק קרקעות מדינה בכלל ועל גופים פרטיים בפרט; סוגיית כפיפותם של תאגידים פרטיים לערכים שונים מתחום המשפט הציבורי כגון עקרון השוויון בשיווק קרקעות ציבוריות; האיזון הראוי בין הזכות לקניין והזכות להתאגד בתוך קהילות, וכדבר הנובע מכך הזכות להדיר פרטים מאותן קהילות, לבין הזכות לשוויון במגורים – בייחוד בכל הנוגע לקרקעות ציבוריות. שאלות אלה מקבלות משנה תוקף נוכח העלייה המתמדת בגופים פרטיים המשווקים מרחבי מגורים עבור קבוצות מוגדרות על קרקעות ציבוריות, ביניהם העמותות לבנייה עצמית, לעתים תוך הדרתם של פרטים על בסיס שייכותם הקבוצתית. אבקש להעלות טענה והצעה. הטענה הינה שהעמותות לבניה עצמית המתמודדות על מכרזי רמ"י בשיתוף משרד הבינוי והשיכון מייצרות מובלעות מגורים מופרדות עבור קבוצות מוגדרות בתוך העיר על קרקעות ציבוריות. בכך הן עוקפות את דוקטרינת "מיעוט בעל אורח חיים ייחודי" שפותחה בפסיקה ונועדה להסדיר ולהגביל את ההקצאה הייעודית של קרקעות ציבוריות עבור קהילות תרבותיות. הדבר מתאפשר למרות תחולתו של עקרון השוויון על מכרזים הנערכים על ידי רמ"י ועל אף עיגון תנאי איסור ההפליה בשיווק יחידות דיור על קרקעות ציבוריות המוטל על גופים הזוכים במכרזים. משכך אציע להגביל את שיווק הקרקעות הציבוריות באמצעות עמותות לבניה עצמית במסגרת מנגנון "המכרז הסגור" בכדי להגביר את הביקורת השיפוטית המוטלת עליהן. מנגנון זה מאפשר הקצאה ייעודית של קרקע ציבורית עבור קבוצה סגורה ומוגדרת, במטרה לקדם צורך ציבורי הנקבע על ידי רמ"י, בעודו נתון תחת הביקורת השיפוטית של בית המשפט הבוחן את חוקיות ההקצאה הייעודית עבור אותה קבוצה; בד בבד הוא מאפשר גם להטיב עם קבוצות הזקוקות להגנה וחיזוק.